Tôi đi mua đất Đà Lạt

Cập nhật lúc 05:50, Thứ Ba, 22/10/2019 (GMT+7)
Không có ở nơi nào giá đất sốt cao như địa bàn thành phố Đà Lạt. Đó là nhận định của nhiều người có nhu cầu mua đất để xây dựng nhà ở tại Đà Lạt trong năm 2019. Trong vai người đi mua đất Đà Lạt, chúng tôi càng hiểu đất sốt giá đến mức nào. 
 
Khu đất ở tại MăngLin được nhà đầu tư quy hoạch rất bài bản
Khu đất ở tại MăngLin được nhà đầu tư quy hoạch rất bài bản
 
Giá đất sôi động 
 
Năm 2018 và nhất là từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh có nhiều chuyển biến sôi động so với những năm trước. Thị trường bất động sản phát triển do các yếu tố tác động thúc đẩy như: công tác quy hoạch phát triển đô thị rõ hơn; tốc độ phát triển của các đô thị; chuyển dịch cơ cấu kinh tế và nhu cầu của khách hàng... Tuy nhiên, địa bàn thành phố Đà Lạt có mức sôi động mạnh nhất. Số liệu từ Ban chỉ đạo Chính sách nhà ở và trung tâm bất động sản (CSNƠ & TTBĐS) tỉnh Lâm Đồng cho biết, nhà ở riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm 2018, toàn tỉnh đã cấp phép xây dựng khoảng hơn 2.000 hồ sơ, với tổng diện tích xây dựng khoảng 200.000 m2, tổng diện tích sàn khoảng 450.000 m2, trong đó tập trung chủ yếu ở thành phố Đà Lạt với 1.133 hồ sơ.
 
Trong vai người đi mua đất để xây dựng nhà ở Đà Lạt, chúng tôi tiếp xúc với rất nhiều lô đất ở nhiều phường, xã. Đủ các loại: đất ở đô thị, đất sẽ được chuyển mục đích xây dựng, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất quy hoạch hành lang xanh và có cả đất đã làm nhà cấp 4 (có giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép)… 
 
Do đó, đất đã được quy hoạch theo họa đồ phân lô, với các đường đi nội bộ, tỷ lệ 1/500; đất mới được cắm mốc, tạm phân định ranh giới để thuận tiện trong giao dịch và cũng có thể là đất mới san ủi chưa cắm mốc…
 
Chúng tôi không khảo sát đến đất ở thuộc khu vực trung tâm Hòa Bình vì đây là trường hợp cá biệt, do sau khi công bố công khai phương án quy hoạch của tỉnh, giá bị đối tượng môi giới đẩy lên, có những thời điểm ở mức 1,5 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, do không khí chung, giá bất động sản nói chung, đất xây dựng nhà ở nói riêng tại các phường, xã trên thành phố Đà Lạt cũng tăng chóng mặt. Anh H. sau khi tổ chức tân gia ngôi nhà tại đường Phan Chu Trinh chia sẻ: “Đất xây dựng của anh mua từ đầu năm 2018 có giá 18 triệu đồng/m2, nhưng nay đã tăng trên 30 triệu đồng/m2”. Mặc dù khu đất này chưa phải thuộc vị trí đắc địa ở thành phố. 
 
Thông qua nhiều kênh khác nhau như giới thiệu trực tiếp, môi giới, sàn giao dịch…, chúng tôi đã đến nhiều khu vực trên địa bàn thành phố. Có mặt tại Vạn Thành, hơn chục người (gồm cả mua và môi giới) túm tụm trên khu đất rất rộng, chỗ đang san ủi đường, chỗ vừa đập nhà cấp 4, và chỗ đang chất đống vật liệu làm nhà kính sau khi tháo dỡ. Một người tự giới thiệu tên Thủy xăm xăm đi chỉ các lô đất và nói với khách: “Chị mày là F1 đây, mày có học sinh học không đấy? Từ chị mày là có giá mềm nhất, không phải qua ai nữa!”. Chị cho biết, khu đất gia đình bán có tới mấy hec-ta. Lời dẫn dụ của chị càng kéo người mua khó dứt: “Đất đây chuyển được xây dựng hết. Bên này của chị, bên này cũng của chị. Đất kéo dài tận dưới vách nhà kính kia kìa. Bên này chị bán rồi, ba lô này mấy mẹ con nhà kia cũng vừa chốt giá luôn. Còn chỗ này, chỗ kia… em thích mua lô nào, bao nhiêu mét chị cắt. Thích mua phía trên này cũng được, đất xây dựng rồi. Xem đi, lấy số điện thoại của chị “ép” zalo vào, quyết sớm không hết...”. Chị Thủy dẫn chúng tôi xuống một chỗ khác chỉ lô đất 800 m2 hình thang, cỏ dại um tùm, và cho biết “sẽ ủi ngay con đường 3 mét”, có giá thấp hơn. Còn kia nữa, phía gần ngoài đường nhựa lớn, chị nói cũng bán rồi, nhưng thích mua thì bán lại cho, nhưng giá sẽ cao nhất… Chúng tôi thắc mắc có đường điện cao thế vắt qua các lô đất, chị Thủy nói ngay: “Chị đã làm xong thủ tục di chuyển rồi, ra ngoài đường luôn. Mất mấy triệu đấy”. Mỗi lô của chị rao bán có giá thấp nhất là 17 triệu đồng, cao nhất là 22 triệu đồng/m2, tùy vào từng vị trí khác nhau. Đất được quy hoạch phân lô từ hơn 200 m2 trở lên mới chuyển được mục đích xây dựng và tách theo sổ riêng được. Nghĩa là giá trị mỗi lô đất thấp nhất khoảng 3,1 tỷ, cao nhất từ 4 đến xấp xỉ 5 tỷ đồng… Còn đối với những lô đất có vị trí đắc địa, những lô đất gần các tuyến đường lớn, có nhiều tiện ích là đất thuộc phân khúc cao cấp. Tuy không sôi động bằng phân khúc nhà ở trung cấp nhưng giá ít biến động lớn, thường có giá từ 250-500 triệu đồng/m2. Rất nhiều khu vực hiện cầm chừng giá từ 50-70 triệu đồng/m2
 
Đất xa trung tâm vẫn có giá cao
 
Tuy nhiên, ở Vạn Thành, cũng có lô đất nông nghiệp 500 m2 chỉ giá 1,5 tỷ đồng, nhưng trường hợp này vì đất nằm tít chỗ sâu, đường giao thông mới đi được bằng xe máy… Chúng tôi lại đến một khu đất khác ở khu vực Lữ Gia, thuộc “đất nuôi trồng thủy sản”. Sau khi giao dịch chuyển nhượng thành công từ các chính chủ là nhà vườn, khu đất được phân chia nhiều lô ngang dọc khác nhau của nhiều người mua như giáo viên, công chức và cả bà N., nhà kinh doanh bất động sản vào loại lớn nhất Đà Lạt, thuộc phân khúc thị trường đối tượng có nhu cầu làm nhà ở trung cấp. Một số khoảnh đất vừa mới đổ xà-bần, những lô khác còn nguyên đất canh tác rau đã mọc cỏ dại. Để dễ dàng “lướt sóng”, các chủ mới đã liên kết đầu tư một con đường rộng hơn 3 mét bằng bê tông tạm kéo dài dọc khu đất. Gần dòng suối, nhóm người xúm xụm quanh mấy lô đất chỉ trỏ và thảo luận. Họ mua để làm nhà ở, cũng có thể trở thành F2 để tiếp tục “lướt sóng”, và họ còn là những dân môi giới tự do, thường gọi là “cò đất”. Các lô đất ở đây mới cắm cọc tạm và diện tích không đồng đều. Giá cả cũng biến động tùy theo từng người bán, người “cò” và thậm chí “coi mặt đặt giá”. Một người có tên Minh giới thiệu với chúng tôi rằng: Đây là đất của nhà nên có quyền bớt giá. Lô đất có chiều ngang khoảng 6,8 m; chiều dọc khoảng hơn 20 m; giá 1,850 tỷ đồng, hơn 13 triệu đồng/m2. Là đất nông nghiệp, sổ phân quyền… Anh Minh nhiệt tình dẫn chúng tôi đi đến nhiều vị trí đất khác trên địa bàn Phường 9 và Phường 11. Đất xây dựng giá từ 22-26 triệu đồng/m2; đất nông nghiệp nếu cần, anh sẽ chuyển đổi sang mục đích xây dựng cho... Chỗ nào cũng là “đất của nhà hết”, nhưng sau này chúng tôi xác minh thực chất anh là một “cò” đất. 
 
Chúng tôi tiếp tục tiếp cận một người tên Hòa. Đến nhà ông sau đó ông đánh ô tô đưa đi cũng rất nhiệt tình. Đó là lô đất ở dưới thấp khu vực đường 3 tháng 4 có giá 2,5 tỷ đồng/100 m2. Đó là 12 lô đều trên 200 m2 khu vực đường An Bình, đã phân theo quy hoạch từ đất hợp thửa, trong đó một phần là đất ở đô thị và phần còn lại thuộc trồng cây lâu năm. Đất trên đồi cao, chủ đầu  tư tên Trường là con ông Hòa đang triển khai san ủi, đường nội bộ 5 m, giá 22-25 triệu đồng/m2; và đó còn là mấy chục lô có diện tích nhỏ hơn nhưng đều là đất ở khu vực đường Yết Kiêu… Có thể xem đây là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản khá bài bản, giá cả dành cho đối tượng mua nhiều tiền hơn. 
 
Chúng tôi còn đến nhiều vùng đất khác trên địa bàn thành phố Đà Lạt. Đất xây dựng khu vực Thái Phiên giá 22-24 triệu/m2 là mức trung bình; đất nhà ở khu vực Đa Phú giá 16 triệu/m2 là mức thấp nhất. Cũng do xa trung tâm nên cũng chỉ cao hơn một ít so với Đa Phú là đất khu vực Măng Lin. Nhưng tại đây, nhà đầu tư đã quy hoạch rất bài bản với các đường nội bộ rộng, trải thảm nhựa và hệ thống đèn chiếu sáng. Chúng tôi cũng đến những khu đất có giá thấp nhất, đang thuộc đất nông nghiệp, đó là khu vực đường Nguyên Tử Lực, khu vực đường Trần Nhân Tông… Tại Trần Nhân Tông, chị Yến giới thiệu cho chúng tôi một khu đất trồng hồng quả và cây chè gồm 15 lô đất, đã có họa đồ phân lô, từ 500 m2 trở lên mỗi lô để tách sổ riêng theo quy định. Rất heo hút, đường vào hơn 3 m, dân cư ở thưa thớt, xung quanh còn có những nhà kính và rừng thông. Mặc dù chị Yến giới thiệu là “đất của bà chị nhà em”, nhưng chúng tôi tìm hiểu và được biết chị cũng trong vai “cò”. Giá đất tại khu vực này có nhiều loại, thấp nhất là hơn 3 triệu đồng/m2 và cao nhất là gần 9 triệu đồng/m2
 
Một khu đất đã có họa đồ quy hoạch phân lô để giao dịch
Một khu đất đã có họa đồ quy hoạch phân lô để giao dịch
 
Phần kết
 
Qua nhiều ngày khảo sát thị trường đất ở thành phố Đà Lạt, điều mà dễ nhận thấy là dù “cò” độc lập hay nhân viên môi giới của công ty kinh doanh bất động sản, họ đều nhiệt tình với khách. Thời có công cụ Smartphone và Internet hỗ trợ, nhoáy cái là hình ảnh lô đất, khu đất hiện hữu để khách xem. Có những lô đất, khách và dân môi giới giao tiếp thông qua tính năng livestream để có hình ảnh quay trực tiếp lô đất. Theo dự báo của giới kinh doanh, khả năng đất làm nhà ở còn tiếp tục tăng, mặc dù cơn sốt giá đã giảm nhiều so với những tháng đầu năm 2019.    
 
Về mặt quản lý nhà nước, theo CSNƠ&TTBĐS tỉnh Lâm Đồng, những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện, đó là thị trường bất động sản du lịch có nhiều tiềm năng nhưng chưa có biện pháp quản lý, khai thác hữu hiệu. Mặt khác, chưa quản lý chặt chẽ giao dịch bất động sản trong khu vực dân cư. Cùng đó là địa phương và các cơ quan liên quan cũng chưa có thông tin chuyên nghiệp để thu thập dữ liệu, dự báo khách quan và đủ năng lực, chuyên môn đánh giá, theo dõi thị trường nhà ở và nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh. Vì vậy, dẫn đến việc xây dựng các cơ chế, chính sách trong quản lý, điều hành, thúc đẩy phát triển và điều tiết thị trường bất động sản chưa phù hợp với thực tế. Đã đến lúc, cần tăng cường công tác quản lý hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh phát triển ổn định và lành mạnh hết sức có ý nghĩa. 
 
Phóng sự: MINH ĐẠO
,