Hà Nội đề xuất chuyển đổi nhà ở xã hội tồn kho sang nhà ở thương mại sau 12 tháng

TP. Hà Nội đang nghiên cứu cơ chế cho phép chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình nhà ở nhằm hạn chế lãng phí và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất. Theo dự thảo quy định mới dựa trên Luật Thủ đô, nhà ở xã hội không bán hết sau một năm có thể được chuyển sang nhà ở thương mại hoặc nhà tái định cư.

Cơ chế chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại

Theo dự thảo do UBND TP. Hà Nội đang lấy ý kiến, các dự án nhà ở xã hội sau 12 tháng kể từ thời điểm mở bán mà vẫn còn sản phẩm tồn kho sẽ được xem xét chuyển đổi một phần sang mục đích thương mại. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này không được thực hiện đại trà để đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội ban đầu của dự án.

Cụ thể, tỷ lệ căn hộ được phép chuyển sang nhà ở thương mại tối đa không quá 20% tổng số căn của dự án. Để thực hiện chuyển đổi, chủ đầu tư phải hoàn tất các nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước. Các khoản này bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các chi phí liên quan khác được tính theo giá đất tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc thay đổi công năng.

Bên cạnh phương án thương mại hóa, quỹ nhà ở xã hội tồn kho cũng có thể được điều chuyển thành nhà tái định cư. Phương án này được áp dụng trong trường hợp thành phố phát sinh nhu cầu cấp bách về chỗ ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, cải tạo chung cư cũ hoặc chỉnh trang đô thị tại các khu vực trọng điểm.

Linh hoạt quỹ nhà tái định cư và nhà ở thương mại

Dự thảo quy định của TP. Hà Nội cũng mở rộng cơ chế linh hoạt đối với quỹ nhà tái định cư. Những dự án tái định cư đã hoàn tất xây dựng nhưng không được bố trí sử dụng cho bất kỳ kế hoạch giải phóng mặt bằng nào trong thời gian tối thiểu 9 tháng có thể được xem xét chuyển đổi thành nhà ở thương mại. Ngược lại, nếu nhu cầu an sinh tăng cao, quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng cũng có thể chuyển sang làm nhà ở xã hội.

Động thái này nhằm giải quyết bài toán lãng phí khi hàng nghìn căn hộ tái định cư đang bỏ trống. Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến năm 2024, TP. Hà Nội có khoảng 4.000 căn hộ tái định cư chưa được đưa vào sử dụng, gây thất thoát nguồn lực xã hội nghiêm trọng trong nhiều năm qua.

Điều kiện chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

Ở chiều ngược lại, các dự án nhà ở thương mại cũng có cơ hội chuyển thành nhà ở xã hội hoặc tái định cư nếu đáp ứng các điều kiện khắt khe. Dự án phải thuộc diện chưa được giao hoặc cho thuê đất và chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đặc biệt, chủ đầu tư phải cam kết mức lợi nhuận định mức sau khi chuyển đổi không vượt quá 10% trên phần diện tích tương ứng.

Việc chuyển đổi sang nhà ở tái định cư từ quỹ nhà thương mại chỉ được phê duyệt khi khu vực đó có nhu cầu thực tế và cấp thiết về quỹ nhà phục vụ các chương trình tái thiết đô thị. Hiện nay, TP. Hà Nội đang triển khai giải phóng mặt bằng cho hơn 1.400 dự án, khiến nhu cầu về nhà ở phục vụ người dân bị ảnh hưởng dự kiến sẽ tăng mạnh.

Tầm nhìn quy hoạch và phát triển quỹ nhà ở đến năm 2030

Dữ liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy toàn thành phố hiện có 90 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 80.800 căn hộ. Trong đó, 13 dự án với hơn 11.000 căn đang thi công; 41 dự án với gần 27.500 căn dự kiến khởi công trong năm nay và 29 dự án còn lại sẽ thực hiện từ năm 2027.

Việc áp dụng cơ chế chuyển đổi linh hoạt được kỳ vọng sẽ tạo ra sự chủ động cho chính quyền TP. Hà Nội trong việc điều tiết thị trường. Điều này không chỉ giúp chủ đầu tư tháo gỡ khó khăn về dòng vốn đối với các sản phẩm khó tiêu thụ mà còn đảm bảo người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng chi trả.

Nhìn chung, nếu được thông qua, quy định này sẽ là bước ngoặt trong quản lý nhà ở tại Thủ đô, giúp tối ưu hóa giá trị sử dụng đất và đáp ứng kịp thời các biến động của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025-2030. Người dân và nhà đầu tư cần lưu ý, các thông tin dự án có thể thay đổi tùy theo điều chỉnh quy hoạch cụ thể của cơ quan chức năng.

Tuệ Nhân