Quy hoạch phân khu - lời giải cho bài toán mặt bằng

Một thửa đất, ba quy hoạch

Tình trạng chồng chéo quy hoạch tại Lâm Đồng dù không mới nhưng đang là rào cản lớn nhất hiện nay. Trên thực tế, có những khu đất đang cùng lúc “gánh” ba, bốn bản quy hoạch: vừa là đất lâm nghiệp (rừng phòng hộ, rừng sản xuất), vừa thuộc vùng thăm dò, khai thác khoáng sản (bô xít, vật liệu xây dựng), lại vừa được định hướng phát triển hạ tầng giao thông, đô thị hoặc du lịch sinh thái.

Do các quy hoạch chuyên ngành được Trung ương phê duyệt ở nhiều thời điểm khác nhau, thiếu đồng bộ về số liệu và tầm nhìn, hệ quả là sự ách tắc dây chuyền khi địa phương triển khai các dự án. Tuyến cao tốc chiến lược Bảo Lộc - Liên Khương hay các tuyến tránh đô thị đang gặp vô vàn khó khăn trong khâu thu hồi đất chỉ vì cơ quan chức năng vướng giữa các làn ranh pháp lý này. Khi một khu đất chưa rõ thẩm quyền xử lý, trình tự thủ tục thuộc về ngành nào và nguồn vốn bồi thường lấy từ đâu, dự án buộc phải đình lại để tìm phương án xử lý.

Ông Nguyễn Hồng Hải – Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Phó Chủ tịch UBND tỉnh chỉ đạo: “Việc chồng chéo quy hoạch không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn. Nếu không thống nhất được mục đích sử dụng đất cuối cùng, công tác thu hồi đất sẽ vấp phải phản ứng từ người dân và nhà đầu tư, gây tê liệt hoạt động quản lý nhà nước”.

Bức tranh mâu thuẫn này còn hiện rõ tại 5 phường thuộc đô thị Đà Lạt. Do thiếu quy hoạch phân khu (1/2000) và quy hoạch chi tiết (1/500) làm căn cứ pháp lý, một số khu vực tại đây đã xảy ra tình trạng xây dựng tự phát, lấn chiếm đất công khá phổ biến dưới áp lực nhu cầu nhà ở và làn sóng bất động sản.

Chia sẻ về thực trạng này, đại diện UBND một phường trong khu vực trăn trở: Địa phương rất muốn quản lý chặt, nhưng khi chưa có quy hoạch chi tiết, việc xác định ranh giới để cấp phép xây dựng hay bồi thường giải tỏa giống như đi trong sương mù. Người dân cần nhà, dự án cần đất, nhưng tất cả đành phải để chờ quy hoạch.

Khơi thông điểm nghẽn

Trước thực trạng đó, Ban Thường vụ Tỉnh ủy và UBND tỉnh đã nhận diện rõ bản chất vấn đề và chỉ đạo tháo gỡ bằng những giải pháp đồng bộ. Quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) và quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) được xác định là cầu nối kỹ thuật, là căn cứ pháp lý cao nhất để các chủ đầu tư triển khai dự án, cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư và quản lý trật tự xây dựng. Nếu không hoàn thiện bước đi này, việc giao đất hay cấp phép xây dựng một cách chính xác là điều không thể.

Chỉ đạo về vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Hồng Hải yêu cầu: “Các địa phương phải coi việc lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết là nhiệm vụ trọng tâm, xuyên suốt. Không thể để tình trạng dự án chờ quy hoạch mãi. Phải tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng để người dân biết mình ở đâu, nhà đầu tư biết mình được làm gì. Chỉ khi quy hoạch minh bạch, công tác GPMB mới nhận được sự đồng thuận của Nhân dân.”

Để giải quyết mâu thuẫn giữa đất rừng và hạ tầng, tỉnh đang quyết liệt thực hiện rà soát, điều chỉnh quy hoạch 3 loại rừng. Các diện tích đất lâm nghiệp không còn rừng, khó bảo vệ nghiêm ngặt hoặc nằm xen kẽ trong khu dân cư sẽ được chuyển sang mục đích phi lâm nghiệp nhằm phục vụ phát triển kinh tế.

Đối với các đoạn tuyến giao thông bắt buộc phải đi qua đất rừng, trình tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc theo Luật Lâm nghiệp, song song với phương án trồng rừng thay thế để bảo đảm an ninh môi trường bền vững.

Đồng thời, đối với vướng mắc giữa quy hoạch khoáng sản và đô thị, Sở Tài nguyên và Môi trường đang chủ trì rà soát lại toàn bộ các giấy phép, kiên quyết thu hẹp phạm vi hoặc hủy bỏ các giấy phép khai thác không còn phù hợp, có nguy cơ ảnh hưởng đến môi trường và an sinh xã hội, ưu tiên quỹ đất cho phát triển đô thị và du lịch. Cùng với đó, nguyên tắc không cấp phép mới ở các khu vực nhạy cảm đã có quy hoạch đô thị được quán triệt sâu sắc.

Đồng thuận lòng dân - “chìa khóa” của mọi thắng lợi

Một bài học xương máu được đại diện lãnh đạo các sở, ngành và địa phương thẳng thắn nhìn nhận tại các cuộc họp về GPMB các dự án, đó là mọi đồ án quy hoạch dù hoàn hảo đến đâu trên bản giấy cũng sẽ thất bại nếu thiếu đi sự đồng thuận của Nhân dân.

“Tỉnh cần xác định lấy người dân làm trung tâm trong suốt quá trình lập quy hoạch và GPMB. Phương châm “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” phải được hiện thực hóa bằng việc công khai, minh bạch toàn bộ thông tin quy hoạch trên các cổng thông tin điện tử và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường. Bên cạnh đó, công tác truyền thông cần được đẩy mạnh nhằm làm rõ lợi ích lâu dài của dự án, tạo sự đồng thuận, chia sẻ trong cộng đồng doanh nghiệp và Nhân dân”, ông Nguyễn Ngọc Minh - luật sư chia sẻ.

Giải quyết bài toán chồng chéo quy hoạch và ách tắc mặt bằng tại Lâm Đồng đòi hỏi một quyết tâm chính trị rất cao và sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị. Cùng với đó, cần tập trung huy động nguồn lực cho công tác quy hoạch. Ưu tiên bố trí ngân sách hợp lý, thu hút các chuyên gia, tư vấn giỏi để nâng cao chất lượng và đẩy nhanh tiến độ thẩm định, phê duyệt.

Nguyễn Nghĩa .