Bất động sản TP.HCM: Khu Đông dẫn dắt thị trường nhờ hạ tầng giao thông
Nguồn cung căn hộ trung tâm TP.HCM dự kiến giảm xuống 13% vào năm 2026, trong khi khu Đông và các đô thị vệ tinh bứt phá mạnh mẽ nhờ kết nối hạ tầng đồng bộ.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc không gian phát triển mạnh mẽ. Dòng vốn đầu tư và nhu cầu thực tế không còn tập trung tại lõi đô thị cũ mà đang dịch chuyển nhanh chóng sang các cực tăng trưởng mới, nơi có sự hiện diện của các công trình hạ tầng trọng điểm như Metro số 1 và các tuyến đường vành đai.
Nguồn cung dịch chuyển khỏi lõi đô thị
Trong nhiều năm, quỹ đất trung tâm luôn là đích đến của phần lớn các dự án bất động sản tại TP.HCM. Tuy nhiên, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao, mô hình này đang dần thay đổi để thích ứng với điều kiện thực tế.
Dữ liệu nghiên cứu cho thấy từ năm 2019, nguồn cung mới đã bắt đầu dịch chuyển rõ rệt ra ngoài khu vực trung tâm. Đến năm 2026, khu vực lõi đô thị dự kiến chỉ còn chiếm khoảng 13% tổng nguồn cung, giảm mạnh so với mức trên 20% của giai đoạn trước. Ngược lại, khu Đông vươn lên thành cực phát triển lớn nhất với 33% nguồn cung. Các khu vực như Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một (Bình Dương) cũng ghi nhận tỷ trọng tăng lên mức 15%.
Hạ tầng là "kim chỉ nam" định hình thị trường
Nếu trước đây vị trí trung tâm là yếu tố quyết định sức hút của một dự án, thì hiện nay khả năng kết nối giao thông đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.
Bản đồ phân bố nguồn cung mới tập trung chủ yếu quanh lõi khu Đông, bám theo tuyến Metro số 1, các tuyến đường vành đai và trục giao thông kết nối với sân bay Long Thành. Các dự án lớn hiện nay tập trung tại Thủ Đức, khu vực Nhà Bè và Bình Tân (TP.HCM) - những nơi hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng lớn.
Theo giới phân tích, đây là mô hình phát triển đô thị bền vững, nơi hạ tầng không chỉ giải quyết bài toán giao thông mà còn quyết định hướng mở rộng không gian sống và sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư toàn thị trường.
Thay đổi trong hành vi của người mua nhà
Nhu cầu thị trường bắt đầu có sự phản ứng rõ nét sau sự dịch chuyển của nguồn cung. Mặc dù xu hướng rời xa trung tâm đã bắt đầu từ năm 2019, nhưng phải đến năm 2024, hành vi tìm kiếm của người mua mới thể hiện rõ sự thay đổi này.
Hiện nay, khu Đông chiếm khoảng 30-31% tổng mức độ quan tâm, dẫn đầu toàn thành phố. Trong khi đó, tỷ trọng tìm kiếm tại khu vực trung tâm đã giảm từ 24% xuống còn khoảng 17-18%. Người mua đang ưu tiên không gian sống hiện đại và khả năng kết nối thuận tiện hơn là khoảng cách vật lý đến trung tâm cũ.
Giá trị bất động sản gắn liền kết nối giao thông
Khả năng kết nối hạ tầng đã trở thành yếu tố trực tiếp tạo nên giá trị sản phẩm. Khảo sát cho thấy 65% khách hàng ưu tiên các dự án gần metro hoặc đường vành đai. Đặc biệt, khoảng 68% người mua sẵn sàng trả thêm từ 1-10% giá trị, và 23% sẵn sàng chi thêm trên 10% để sở hữu bất động sản có vị trí kết nối thuận lợi.
Căn hộ chung cư duy trì vị thế chủ đạo
Về cơ cấu sản phẩm, chung cư tiếp tục là loại hình được săn đón nhiều nhất, chiếm 34-39% tổng lượng quan tâm trong giai đoạn 2025-2026. Nhà riêng xếp thứ hai với khoảng 33-36%.
Sự kết hợp giữa hạ tầng đồng bộ và loại hình căn hộ hiện đại đang tạo nên một chu kỳ phát triển mới cho TP.HCM. Khi các tuyến giao thông liên vùng hoàn thiện, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về các khu vực có quy hoạch bài bản và chất lượng hạ tầng vượt trội, thay vì chỉ dựa vào vị trí trung tâm đơn thuần.
*Thông tin dự án và quy hoạch có thể thay đổi theo các quyết định điều chỉnh của cơ quan chức năng. Người mua cần xác minh kỹ pháp lý và tiến độ thực tế trước khi giao dịch.