Giá căn hộ Hà Nội bình quân 79,3 triệu đồng/m2 quý III/2026, tăng 97% so với quý I/2019

Trong quý III/2026, giá bán căn hộ bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 97% so với quý I/2019. Dù lượng giao dịch sản phẩm mới giảm còn khoảng một nửa so với cùng kỳ năm 2025, các chủ đầu tư vẫn khó hạ giá bán do chi phí vốn, chi phí đầu vào và rủi ro pháp lý đều ở mức cao. Thông tin được đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản 2026 chiều 11/11.

Nguồn cung tăng, giao dịch giảm

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) do TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS dẫn lại, 9 tháng đầu năm 2026 thị trường có hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới được ghi nhận.

Riêng quý III, thị trường có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên tổng nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch chỉ bằng khoảng một nửa so với cùng kỳ năm 2025 và thấp nhất kể từ đầu năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm liên tiếp trong ba quý gần nhất.

Mặt bằng giá căn hộ quý III/2026

Ông Đính cho biết giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể, nhưng giá sơ cấp chưa có nhiều thay đổi. Mức giá bình quân tại ba thị trường lớn như sau:

Thị trường	Giá bán bình quân quý III/2026	Mức tăng so với quý I/2019
Hà Nội	Khoảng 79,3 triệu đồng/m2	Khoảng 97%
TPHCM	Khoảng 88,3 triệu đồng/m2	Khoảng 69,8%
Đà Nẵng	Khoảng 68,9 triệu đồng/m2	Khoảng 76,2%

Bên cạnh mặt bằng giá cao, cơ cấu nguồn cung cũng mất cân đối. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới trong quý III, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng.

Áp lực chi phí vốn và dư địa giảm giá hẹp

Theo ông Đính, nguyên nhân đầu tiên khiến giao dịch sụt giảm là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng. Khi chi phí vay tăng trong bối cảnh giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Về phía doanh nghiệp, dư địa giảm giá không nhiều do hàng loạt chi phí gia tăng: đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính. Một số dự án còn phát sinh chi phí do việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Vì vậy, thay vì giảm giá trực tiếp, doanh nghiệp thường chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.

Doanh nghiệp đối mặt rủi ro pháp lý và dòng tiền

Bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản FUTA Land, cho biết dự án FUTA Residence đã bàn giao nhà và cư dân đã vào ở. Doanh nghiệp sẵn sàng bàn giao sổ đỏ trong suốt 6 tháng qua, nhưng vẫn phải chờ Sở Tài chính Đà Nẵng xác định giá đất.

“Sau khi sáp nhập với Quảng Nam, Đà Nẵng vẫn chưa sẵn sàng xác định giá đất cho doanh nghiệp. Nếu chưa được xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp chưa thể nộp tiền sử dụng đất nên không thể hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ để bàn giao cho khách hàng”, bà Xim nói.

Về dòng tiền, bà Xim cho rằng chi phí vốn và chi phí xây dựng cùng ở mức cao khiến việc bảo đảm tiến độ cam kết trở thành bài toán khó. Theo bà, trong bối cảnh lãi suất thả nổi có thể lên tới 16-18%, doanh nghiệp rất khó bán được nhà.

Khuyến nghị từ chuyên gia

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho biết nhu cầu nhà ở phân khúc tầm trung và vừa túi tiền mới được đáp ứng khoảng 60-65%, còn nhiều dư địa phát triển đến năm 2030. Ông khuyến nghị doanh nghiệp tái cấu trúc toàn diện, đặc biệt về tài chính, kiểm soát chặt dòng tiền và chủ động phương án trả nợ đến hạn. Doanh nghiệp cũng cần tận dụng chính sách hỗ trợ, ưu đãi nhà ở xã hội và các gói giãn, hoãn thuế, phí hiện hành.

Về phần mình, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng doanh nghiệp nên lấy nhu cầu ở thực, chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác gắn với “dòng người - dòng tiền” làm trung tâm. Ông đề xuất tìm cơ hội tại các đô thị vệ tinh, đồng thời tránh đưa nguồn cung ra quá sớm khi hạ tầng và điều kiện hấp thụ chưa sẵn sàng. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể áp dụng các giải pháp tài chính như chia nhỏ tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ vốn tự có phải đóng ban đầu, hỗ trợ lãi suất và kéo dài thời gian thanh toán.

“Thị trường đang điều chỉnh để chuyển sang một chu kỳ phát triển với động lực và tiêu chuẩn cạnh tranh mới”, ông Đính nhấn mạnh.