1. Về phương pháp tiếp cận xây dựng Luật
1.1. Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023 hiện hành có 07 loại nhà sau đây: Nhà ở thương mại theo dự án; nhà ở phục vụ tái định cư; nhà ở công vụ; nhà ở của cá nhân; nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua; nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
Ngoài ra, còn có chính sách hỗ trợ nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa và một số loại nhà ở khác được định nghĩa và xác định theo nhiều tiêu chí khác nhau, từ chính sách phát triển nhà ở đến quản lý, sử dụng nhà ở hoặc sở hữu… như: nhà chung cư, nhà công vụ, nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở cũ.
1.2. Trong bối cảnh mới hiện nay, thực hiện các định hướng, chính sách phát triển nhà ở của Đảng và Nhà nước, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã đưa thêm nhiều loại nhà ở mới với nhiều chính sách phát triển, quản lý mới.
Theo đó, liên quan đến khái niệm nhà ở, dự thảo Luật có tới 16 khái niệm, với nhiều loại nhà ở được phân loại, định nghĩa theo nhiều tiêu chí khác nhau và được chia thành 4 nhóm như sau:
- Nhà ở thương mại gồm 5 loại: nhà ở thương mại; nhà ở thương mại giá phù hợp; nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhà có mục đích lưu trú và nhà ở phục vụ tái định cư.
- Nhà cho thuê, gồm 3 loại: Nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của nhà nước; nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn của Nhà nước; nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp.
- Nhà ở chính sách, gồm 3 loại: Nhà ở cán bộ cao cấp, người có công; nhà ở xã hội; nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân (bao gồm cả chính sách phát triển nhà ở cho các bộ, công chức, viên chức thuộc ngành Kiểm sát nhân dân và Tòa án nhân dân.
- Nhà ở công vụ.
Như vậy, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có tới 12 loại nhà (tăng 05 loại so với Luật hiện hành), theo đó là 12 loại chính sách phát triển khác nhau cho từng loại nhà đó.
Ngoài ra, còn có nhiều loại nhà ở khác, như: nhà chung cư; nhà ở cũ; nhà ở thuộc tài sản công, được định danh theo tiêu chí quản lý, sử dụng nhà ở hoặc sở hữu với các chính sách quản lý khác nhau.
Nếu chúng ta xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) theo cách tiếp cận mỗi loại nhà nói trên là một loại chính sách như dự thảo Luật thì sẽ dẫn đến tình trạng chính sách bị chia cắt, manh mún; chính sách chồng chính sách, đối tượng chồng đối tượng, vừa gây khó khăn cho cơ quan quản lý vừa tăng chi phí tuân thủ.
1.3. Từ đó thiết nghĩ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên tiếp cận theo hướng đơn giản hóa chính sách bằng cách tích hợp, lồng ghép các chính sách, tránh tình trạng chia cắt chính sách, gây chồng lấn chính sách và đối tượng thụ hưởng như dự thảo Luật. Qua đó, vừa bảo đảm sự đơn giản trong tiếp cận thực thi, tiết kiệm chi phí tuân thủ, vừa tập trung được nguồn lực cho phát triển.
2. Xác định các chính sách trọng tâm của dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)
Dự thảo Luật Nhà ở liên quan đến nhiều chính sách, như: sở hữu nhà ở; đất đai cho xây dựng, phát triển nhà ở; giao dịch nhà ở; đầu tư phát triển nhà ở; hỗ trợ nhà ở và quản lý nhà ở.
Song các chính sách về sở hữu, về đất đai, về giao dịch nhà ở chủ yếu được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản là chính, Luật Nhà ở chỉ nên đề cập đến những đặc thù liên quan đến những vấn đề này.
Theo đó, việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này nên tập trung vào việc bổ sung, hoàn thiện 03 chính sách trọng điểm đó là: chính sách phát triển nhà ở, chính sách hỗ trợ nhà ở và chính sách quản lý nhà ở. Về định hướng chính sách đối với 3 loại chính sách trọng tâm này, xin chia sẻ một số ý kiến như sau:
2.1. Về chính sách phát triển nhà ở. Chính sách này được xác định dựa trên tiêu chí mục tiêu của chính sách, nhằm phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng khác nhau trong xã hội. Theo đó, nội dung của loại chính sách này gồm các chính sách phát triển các loại nhà ở sau: nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội và nhà ở chính sách.
- Thứ nhất, đối với chính sách phát triển nhà ở thương mại. Đây là phân khúc nhà ở dành cho những người có thu nhập từ trên trung bình trở lên, có đủ điều kiện, khả năng để mua nhà ở thương mại.
Đối với loại nhà ở này thì thực hiện hoàn toàn theo cơ chế thị trường. Do đó, chính sách đầu tư, xây dựng cũng như sở hữu, giao dịch loại nhà ở thương mại thuộc phạm vi điều chỉnh chủ yếu của Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Nhà ở chỉ nên điều chỉnh ở một số nguyên tắc chung về chính sách phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, căn cứ vào dự thảo Luật về loại nhà ở này, xin có một số ý kiến như sau:
Dự thảo Luật quy định nhà ở thương mại gồm 05 loại như ở điểm 1.2 nói trên. Tuy nhiên, nhà ở thương mại chỉ nên gồm 03 loại: nhà ở thương mại; nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhà có mục đích lưu trú - là các loại nhà ở hình thành theo cơ chế thương mại (cơ chế thị trường). Còn đối với nhà ở phục vụ tái định cư và nhà ở thương mại có giá phù hợp thì cần phải cân nhắc lại, vì các lý do sau đây:
Đối với nhà ở phục vụ tái định cư không nên xếp vào loại nhà ở thương mại mà nên chuyển về nhóm nhà ở chính sách. Vì loại nhà ở này cần có chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì mới bảo đảm thành công cho chính sách tái định cư (vốn dĩ trong thực tiễn còn nhiều vướng mắc) khi Nhà nước thu hồi đất cho phát triển theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với loại nhà ở thương mại giá phù hợp, đề nghị cân nhắc có nên có khái niệm Nhà ở thương mại giá phù hợp không? Vì theo dự thảo Luật, loại nhà này được phát triển trên cơ sở các chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Theo đó, giá bán, cho thuê hoặc cho thuê mua được xác định thấp hơn giá thị trường thì không nên xếp vào loại nhà ở thương mại. Mặc dù tên gọi Nhà ở thương mại giá phù hợp được lấy nguyên văn từ Kết luận số 224-KL/TW ngày 08/12/2025 của Bộ Chính trị về tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Tuy nhiên, Kết luận này đưa ra định hướng là "có cơ chế phù hợp thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp thu nhập của người dân, nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp".
Do vậy, dự thảo Luật không nên sao chép một cách cứng nhắc để đặt tên cho một loại nhà ở mới - nhà ở thương mại có giá phù hợp, mà nên thể hiện theo hướng cần có chính sách phát triển loại nhà ở này như Kết luận của Bộ Chính trị, đồng thời không nên xếp vào nhóm nhà ở thương mại mà nên đưa vào nhóm nhà ở chính sách. Mặt khác, khái niệm nhà ở thương mại có giá phù hợp là một khái niệm định tính, rất khó xác định về yếu tố "giá phù hợp", điều này sẽ gây khó khăn hoặc vận dụng thiếu thống nhất trong tổ chức thực hiện sau này.
- Thứ hai, đối với nhà công vụ. Đây là loại nhà do Nhà nước xây dựng, phục vụ hoạt động cho thuê trong lĩnh vực công vụ theo nguyên tắc phải trả lại Nhà nước khi kết thúc hoạt động công vụ. Xin không bàn sâu về chính sách đối với loại nhà ở này, vì chính sách phát triển đối với loại nhà này không phức tạp lắm mà phức tạp chủ yếu ở khâu quản lý, sử dụng là chính. Do đó, dự thảo Luật cần quan tâm đến bổ sung, hoàn thiện các quy định ở khía cạnh này.
- Thứ ba, đối với nhà ở xã hội. Đây là loại hình mà Nhà nước đã và đang có khá nhiều chính sách, đặc biệt là các chính sách đối với phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong mấy năm gần đây. Đối với loại nhà ở này thiết nghĩ, quan điểm hoàn thiện chính sách của Luật này cần tiếp tục theo hướng:
(1) Rà soát, xác định rõ những đối tượng nào được hưởng chính sách nhà ở xã hội? Đặc biệt là hiện nay, ngoài đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội đã xuất hiện thêm chính sách nhà ở đối với người có thu nhập thấp và trung bình, như định hướng của Đảng và Nhà nước tại Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị. Theo đó, Luật này cần phân định rõ đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội và đối tượng hưởng nhà ở chính sách;
(2) Tiếp tục rà soát các cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện hành, từ đó đề xuất các cơ chế, chính sách cần bổ sung, điều chỉnh nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn về chính sách, minh bạch hóa quy trình, thủ tục, tạo niềm tin cho người dân về một chính sách rất ưu việt này của Nhà nước.
- Thứ tư,đối vớinhà ở chính sách. Là loại nhà ở cho các đối tượng chính sách còn lại, ngoài nhà ở xã hội. Thực chất thì loại nhà ở xã hội cũng là một loại nhà ở chính sách theo nghĩa: nếu việc đầu tư xây dựng, phát triển một loại nhà ở nào đó không theo cơ chế thương mại (thị trường) mà có chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước; giá bán, cho thuê, thuê mua không phải theo cơ chế giá thị trường thì đều xếp vào loại nhà ở chính sách.
Tuy nhiên, do chính sách đối với nhà ở xã hội đã hình thành và thực hiện từ nhiều năm nay nên trong Luật này cần để thành nhóm riêng. Theo đó, nhà ở chính sách theo Luật này nên gồm: nhà ở phục vụ tái định cư, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở cho người có thu nhập thấp khác và người có thu nhập trung bình.
Trong 4 loại nhà nói trên, việc sửa Luật lần này cần tập trung hoàn thiện các cơ chế, chính sách đối với nhà ở xã hội và nhà ở chính sách. Đặc biệt là nhà ở chính sách, cần tập trung xây dựng cơ chế, chính sách phát triển loại nhà ở này.
2.2. Đối với chính sách hỗ trợ nhà ở. Việc hình thành chính sách này cần tiếp cận theo tiêu chí an sinh xã hội, đền ơn đáp nghĩa và tính nhân văn của chế độ. Đây là chính sách hỗ trợ nhà ở, thậm chí là đất ở cho các đối tượng chính sách, như chính sách hỗ trợ nhà ở hoặc đất ở cho cán bộ cao cấp, người có công; chính sách hỗ trợ nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa… Cần nhận thức rõ rằng, đây là chính sách hỗ trợ nhà ở, không nên nhầm lẫn với chính sách phát triển nhà ở nêu trên.
2.3. Đối với chính sách quản lý nhà ở cần tiếp cận theo tiêu chí mục đích hình thành hoặc sử dụng để có chính sách quản lý phù hợp, như: nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, tái định cư, lưu trú, nhà công vụ, nhà chung cư… Về chính sách quản lý, xin không bàn sâu về loại chính sách này.
3. Về khái niệm nhà ở và các khái niệm liên quan đến nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)
Từ quan điểm chính sách và cách phân loại nhà nói trên, xin góp ý chính lý một số khái niệm quan trọng về nhà ở tại Điều 2 của dự thảo Luật như sau:
3.1. Khái niệm "nhà ở" được định nghĩa trong dự thảo Luật như sau: "Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân, bao gồm bốn nhóm nhà ở: nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp". Về khái niệm này đề nghị: Thứ nhất, chỉnh lý các loại nhà ở như kiến nghị nêu ở trên; thứ hai, đề nghị cắt bỏ đoạn Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp ra khỏi định nghĩa này, đưa thành một định nghĩa riêng về nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Theo đó, khái niệm nhà ở được định nghĩa như sau: "Nhà ởlà công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân, bao gồm bốn nhóm nhà ở: nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội và nhà ở chính sách". Đồng thời bổ sung định nghĩa Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợpnhư sau: "Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợplà nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm".
3.2. Về khái niệm"nhà ở chính sách". Định nghĩa về nhà ở chính sách trong dự thảo Luật về cơ bản không có gì khác về bản chất so với định nghĩa nhà ở xã hội, chỉ khác nhau về cách diễn đạt. Từ quan niệm về nhà ở chính sách được phân tích ở trên, đề nghị chỉnh lý lại định nghĩa này như sau: "Nhà ở chính sáchlà nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua các chính sách hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu về nhà ở cho từng đối tượng chính sách theo quy định của Luật này".
Trong dự thảo Luật còn quy định về một loại nhà nữa là nhà cho thuê, gồm:nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của nhà nước; nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn của Nhà nước; nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp.
Tuy nhiên, không nên quy định như dự thảo Luật, tương tự như kiến nghị đối với nhà ở thương mại có giá phù hợp. Luật chỉ cần hình thành cơ chế phát triển nhà ở chính sách, mà nhà ở chính sách có thể được xây dựng, phát triển để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho tất cả các đối tượng chính sách như được định nghĩa ở trên. Do đó, không nên có chương riêng về chính sách đối với nhà cho thuê như dự thảo Luật. Còn chủ trương phát triển nhà cho thuê như thế nào thì sẽ được xác định trong quy hoạch, kế hoạch dài hạn, trung hạn hoặc hằng năm của Nhà nước để định hướng cho thị trường, các nhà đầu tư thực hiện. Trường hợp vẫn giữ tên nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà cho thuê và có chính sách riêng cho hai loại nhà ở này thì vẫn nên xếp chúng vào loại nhà ở chính sách.
3.3. Định nghĩa "Nhà ở xã hội" cũng nên chỉnh sửa lại như sau: Nhà ở xã hộilà nhà ở được đầu tư xây dựng theo cơ chế, chính sách hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này.
3.4. Về "Nhà lưu trú công nhântrong khu công nghiệp" trong dự thảo Luật định nghĩanhư sau: "Là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp chỉ để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật này".
Xét về phạm vi và định hướng chính sách theo khái niệm này, thì chính sách Nhà lưu trú công nhân chỉ khoanh lại trong phạm vi khu công nghiệp. Tuy nhiên, không nên chỉ áp dụng chính sách này trong khu công nghiệp mà nên mở rộng ra cả các dự án nhà lưu trú công nhân ngoài khu công nghiệp, để bao quát hết phạm vi của chính sách. Vì có thể có những doanh nghiệp lớn, số lượng công nhân đông nhưng không ở trong khu công nghiệp, nếu họ cũng thực hiện dự án nhà lưu trú cho công nhân của mình thì cũng nên cho họ hưởng chính sách như trong khu công nghiệp. Đây không chỉ là câu chữ của khái niệm mà là quan điểm chính sách cho phát triển nhà lưu trú công nhânmà cơ quan soạn thảo cần cân nhắc thêm./.
PGS.TS. Đinh Dũng Sỹ