Khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân

Thảo luận tại Tổ 7, các đại biểu thuộc Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng tập trung góp ý những vấn đề sát thực tiễn, từ quản lý đất nông, lâm trường, tạo quỹ đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư đến chính sách đất đai cho văn hóa, thể thao và bảo vệ người mua trong kinh doanh bất động sản.

Đưa đất nông, lâm trường sử dụng kém hiệu quả trở lại phục vụ phát triển

Đại biểu Huỳnh Ngọc Liêm, Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai. Theo đại biểu, yêu cầu quan trọng không chỉ là sửa những thủ tục đang vướng mà cần nhìn rộng hơn để xử lý các điểm nghẽn trong phân bổ, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai.

Từ thực tiễn địa phương, đại biểu tập trung vào 3 vấn đề có quan hệ chặt chẽ với nhau, gồm đất có nguồn gốc nông, lâm trường sử dụng chưa hiệu quả; đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số; và quyền sử dụng đất tại những khu vực có quy hoạch, hoạt động khoáng sản nhưng chưa triển khai khai thác.

Đối với đất nông, lâm trường, đại biểu đánh giá dự thảo đã có bước tiến quan trọng tại Điều 83 khi yêu cầu rà soát hiện trạng sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp để xác định diện tích tiếp tục sử dụng và diện tích bàn giao về địa phương. Tuy nhiên, theo đại biểu, cần quy định rõ tiêu chí xác định diện tích sử dụng hiệu quả hay không hiệu quả; thời hạn hoàn thành rà soát; trách nhiệm của cơ quan liên quan khi việc bàn giao kéo dài và thứ tự ưu tiên sử dụng quỹ đất sau bàn giao.

“Không nên chỉ hỏi đất này trước đây đã giao cho ai, mà phải hỏi hiện nay đất đó đang được sử dụng như thế nào, có thực sự phục vụ đúng mục tiêu và tạo ra hiệu quả hay không”, đại biểu Huỳnh Ngọc Liêm nêu.

Theo đại biểu, nếu tổ chức được giao đất thực sự đầu tư, sản xuất, quản lý tốt thì cần bảo vệ quyền sử dụng ổn định để yên tâm đầu tư. Ngược lại, diện tích đã giao lâu nhưng không đầu tư, bỏ hoang, sử dụng sai phương án, giao khoán sai đối tượng hoặc không còn nhu cầu thực tế thì cần có cơ chế pháp lý rõ ràng để thu hồi, bàn giao về địa phương.

Đại biểu cũng đề nghị gắn việc xử lý đất nông, lâm trường với chính sách tạo quỹ đất sản xuất thực chất cho đồng bào dân tộc thiểu số. Những diện tích đất nông, lâm trường được thu hồi hoặc bàn giao về địa phương, nếu phù hợp với sản xuất và trên địa bàn còn người thuộc diện chính sách không có hoặc thiếu đất sản xuất, nên được xác định là một nguồn quỹ đất ưu tiên để giải quyết sinh kế.

Tuy nhiên, đại biểu lưu ý việc giao đất không thể chỉ tính về diện tích. Đất sản xuất muốn tạo sinh kế phải có điều kiện tối thiểu về chất lượng đất, nguồn nước, giao thông sản xuất và khả năng tổ chức sản xuất. Do đó, chính sách cần chuyển từ tư duy hỗ trợ một diện tích đất sang tạo điều kiện sinh kế bền vững từ đất.

Đối với đất nằm trong quy hoạch khoáng sản nhưng chưa triển khai khai thác, đại biểu Huỳnh Ngọc Liêm đề nghị nghiên cứu, phân biệt rõ các trạng thái pháp lý khác nhau: khu vực mới nằm trong quy hoạch; khu vực cần bảo vệ hoặc dự trữ khoáng sản; khu vực đã được cấp phép thăm dò và khu vực đã được cấp phép khai thác.

Theo đại biểu, mức độ quản lý, hạn chế quyền sử dụng đất ở mỗi giai đoạn cần tương ứng với mức độ tác động thực tế. Nếu đất mới nằm trong quy hoạch nhưng quyền sử dụng bị hạn chế trong thời gian dài, trong khi chưa biết thời điểm dự án được triển khai, có thể phát sinh một dạng “quy hoạch treo” mới.

Từ 3 nhóm vấn đề trên, đại biểu đề nghị những nội dung liên quan trực tiếp đến thu hồi đất, hạn chế quyền của người sử dụng đất, xác định đối tượng chính sách và thứ tự phân bổ quỹ đất cần được quy định đủ rõ trong luật; các quy trình kỹ thuật có thể giao Chính phủ quy định để bảo đảm tính linh hoạt.

Thu hồi đất phải gắn với sinh kế và cuộc sống lâu dài của người dân

Cũng góp ý về Luật Đất đai, đại biểu Linh mục Lê Nguyên Thao, Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng tập trung vào thu hồi đất cho các dự án đầu tư công, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhất là các quy định liên quan đến Điều 35 và Điều 42.

Từ thực tiễn tiếp xúc cử tri, đại biểu cho biết phần lớn ý kiến, kiến nghị liên quan đến các vụ khiếu kiện về đất đai. Theo đại biểu, thu hồi và đền bù đất là vấn đề tác động trực tiếp đến đời sống, tâm tư và niềm tin của người dân. Đại biểu cho rằng, việc thu hồi đất phải được đặt trong tổng thể chính sách an sinh xã hội bền vững, không chỉ tiếp cận dưới góc độ hành chính, kỹ thuật.

Về bồi thường, đại biểu lưu ý một vấn đề thực tế là phần đất còn lại sau khi dự án đi qua có thể bị chia cắt, giảm hiệu quả sử dụng, thậm chí không còn khả năng canh tác. Trong khi đó, nếu chỉ tính bồi thường đối với diện tích đất bị thu hồi trực tiếp thì chưa phản ánh đầy đủ thiệt hại.

Từ một trường hợp thực tế, đại biểu nêu tình trạng vườn thanh long bị tuyến cao tốc đi qua, phần đất còn lại bị chia thành 2 mảnh hình tam giác, không thể canh tác, trong khi việc chuyển nhượng cũng gặp khó khăn. Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế “đền bù toàn diện”, trong đó có tính đến phần diện tích còn lại bị giảm hiệu quả sử dụng hoặc không còn giá trị sử dụng do dự án chia cắt.

Bên cạnh thiệt hại vật chất, đại biểu Lê Nguyên Thao cũng đề cập những tổn thất về giá trị tinh thần khi dự án tác động đến di sản văn hóa, nghĩa trang, cơ sở tôn giáo và đời sống cộng đồng. Đại biểu đề nghị nghiên cứu đánh giá tác động xã hội, văn hóa, lịch sử, tôn giáo đối với các dự án có thu hồi đất liên quan đến những công trình, không gian này.

Đối với tái định cư, đại biểu nhấn mạnh yêu cầu phải bảo đảm người dân có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Khu tái định cư không chỉ cần đất nền, nhà ở mà phải có trường học, y tế, chợ, nước sạch, giao thông và không gian sinh hoạt cộng đồng, đồng thời phải có giải pháp sinh kế. “Nếu cứ tiếp tục như vậy, đời sống người dân trên thực tế lại đi xuống, trái với tinh thần là bảo đảm cuộc sống ‘bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ’”, đại biểu nêu.

Đại biểu Phạm Nam Tiến, Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng cũng tập trung vào những vấn đề liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đại biểu đề nghị trong các dự án sử dụng cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, cần nghiên cứu bổ sung tiêu chí, tỷ lệ, loại đất thu hồi, bảo đảm công khai, minh bạch trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và có phương án cụ thể tạo sinh kế lâu dài cho người dân. Từ thực tiễn Tây Nguyên, đại biểu dẫn trường hợp di dời người dân để thực hiện công trình thủy điện, trong đó có những vấn đề kéo dài liên quan đến bồi thường và đất sản xuất. Theo đại biểu, điều quan trọng nhất vẫn là sinh kế của người dân sau khi di dời.

Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định thu hồi quỹ đất đối với doanh nghiệp nhà nước được cho thuê đất nhưng bị giải thể, phá sản để Nhà nước quản lý, tránh bỏ trống, lãng phí quỹ đất. Đối với Điều 42 về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đại biểu đề nghị nghiên cứu quy định thời gian hỗ trợ ổn định cuộc sống, tái thiết cuộc sống mới, giúp người dân an cư, tạo sự đồng thuận xã hội và đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về phân loại đất, đại biểu Phạm Thị Hồng Yến, Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng cho rằng, việc dự thảo luật phân nhóm lại các loại đất là nội dung đáng chú ý. Tuy nhiên, theo đại biểu, cần nghiên cứu mối quan hệ giữa mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và mục đích sử dụng đất khi dự án phát triển đô thị, công nghiệp được triển khai.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất giữa các chủ thể, trong đó có người có quyền sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư. Theo đại biểu, với những trường hợp đất nông nghiệp được quy hoạch, phát triển thành các dự án sản xuất hoặc đô thị, cần nghiên cứu thêm các hình thức để người có quyền sử dụng đất có thể tham gia, hưởng lợi từ quá trình phát triển, thay vì chỉ có phương án Nhà nước thu hồi đất và bồi thường.

Đối với Điều 35, đại biểu Phạm Thị Hồng Yến đề nghị giảm việc liệt kê quá chi tiết các loại công trình thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Thay vào đó, nên quy định theo hướng khái quát hơn để có thể bao quát những mô hình, loại hình công trình mới phát sinh trong thực tế.

Hoàn thiện chính sách đất đai cho văn hóa, thể thao và thị trường bất động sản

Góp ý về chính sách đất đai trong lĩnh vực văn hóa, thể thao, du lịch, thông tin, truyền thông, báo chí, xuất bản, đại biểu Phạm Nam Tiến đề nghị bổ sung nguyên tắc quy hoạch, định mức tối thiểu quỹ đất cho thiết chế văn hóa, thể thao cơ sở theo quy mô dân số. Đại biểu đề nghị quy hoạch đô thị, khu dân cư phải bảo đảm tỷ lệ tối thiểu cho thiết chế văn hóa, thể thao; không chuyển mục đích sử dụng đất văn hóa, thể thao đã quy hoạch sang mục đích khác khi chưa bảo đảm quỹ đất thay thế. Đối với công nghiệp văn hóa, đại biểu đề nghị nghiên cứu chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án đầu tư trong lĩnh vực văn hóa, nghệ thuật, điện ảnh, biểu diễn nghệ thuật, xuất bản, công nghiệp giải trí; đồng thời nghiên cứu cơ chế đất đai cho khu công nghiệp văn hóa sáng tạo và các dự án phục hồi, phát huy giá trị văn hóa gắn với du lịch.

Đại biểu cũng đề nghị làm rõ chính sách đất đai đối với cơ sở truyền thông công ích, cơ quan báo chí, nhà xuất bản trong quá trình sắp xếp tổ chức bộ máy; có cơ chế xử lý quỹ đất, trụ sở dôi dư, tránh thương mại hóa tùy tiện.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Dương Khắc Mai, Phó Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng cơ bản thống nhất sự cần thiết sửa đổi nhằm tháo gỡ khó khăn, tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thông thoáng, công khai, minh bạch và góp phần bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững. Đại biểu đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và các luật liên quan. Về điều kiện đưa bất động sản có sẵn trong dự án vào kinh doanh, đại biểu đề nghị bổ sung, làm rõ trường hợp Nhà nước cho thuê đất, doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, công trình đã xây dựng và nghiệm thu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua, đại biểu đề nghị quy định rõ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục, đồng thời xác định trách nhiệm cung cấp hồ sơ và chế tài đối với trường hợp chậm thực hiện. Đại biểu đặc biệt lưu ý việc kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, cần kiểm soát chặt việc đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và các khoản thu có bản chất tương tự, không để chủ đầu tư huy động vốn trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đại biểu cũng đề nghị làm rõ cơ chế quản lý khoản 5% giá trị hợp đồng chưa thanh toán trước khi cấp giấy chứng nhận; cơ chế tài khoản, phong tỏa, giải tỏa và xử lý trong trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Đối với bảo lãnh ngân hàng, nếu cho phép khách hàng lựa chọn không có bảo lãnh thì việc lựa chọn phải hoàn toàn tự nguyện và có đầy đủ thông tin.

Liên quan đến Luật Nhà ở năm 2023, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị làm rõ phạm vi điều chỉnh giữa Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở, nhất là đối với nhà ở xã hội, nhà ở chính sách. Các nội dung về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, đặt cọc, thanh toán, bảo lãnh và bảo vệ người mua cần được xác định rõ, tránh chồng chéo. Đại biểu cũng đề nghị rà soát các quy định chuyển tiếp theo hướng bảo đảm tính ổn định của những hợp đồng đã được xác lập hợp pháp trước ngày luật mới có hiệu lực, đồng thời bảo đảm các giao dịch phát sinh mới tuân thủ quy định của pháp luật mới.

Những ý kiến tâm huyết, sát thực tiễn của các đại biểu Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng góp phần làm rõ những điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới hoàn thiện chính sách theo hướng công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Qua đó, nguồn lực đất đai được kỳ vọng sẽ được khai thác hiệu quả hơn, đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp và sinh kế bền vững của người dân trong quá trình phát triển.