Quy định mới về sử dụng đất đa mục đích: Phân biệt và điều kiện áp dụng theo Luật Đất đai 2024

Việc sử dụng đất theo mô hình đa mục đích đang thu hút sự quan tâm lớn từ người dân và nhà đầu tư nhờ khả năng tối ưu hóa giá trị tài sản. Tuy nhiên, sự nhầm lẫn giữa khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất và sử dụng đất kết hợp đa mục đích đang gây ra nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính theo Luật Đất đai 2024.

Phân biệt chuyển mục đích sử dụng và sử dụng đất đa mục đích

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đây là hai trường hợp pháp lý hoàn toàn khác nhau với hệ thống quy định riêng biệt. Cụ thể, việc chuyển mục đích sử dụng đất được điều chỉnh bởi Điều 121 Luật Đất đai 2024. Trong khi đó, mô hình sử dụng đất kết hợp đa mục đích chịu sự quản lý của Điều 218 Luật Đất đai 2024, Điều 9 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và Điều 99 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

Các văn bản này quy định chi tiết những loại đất được phép kết hợp nhiều mục đích, đồng thời xác định rõ phạm vi, yêu cầu kỹ thuật và các điều kiện bắt buộc phải đáp ứng. Do đó, người dân không thể đồng nhất hai khái niệm này khi tiến hành đăng ký biến động hoặc lập phương án sử dụng đất.

Thẩm quyền phê duyệt được phân cấp mạnh mẽ về địa phương

Điểm mới quan trọng trong quản lý hạ tầng và đất đai là việc phân cấp thẩm quyền. Theo Nghị định số 49/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 31/1/2026), UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, UBND cấp tỉnh cũng chịu trách nhiệm chấp thuận hoặc phê duyệt phương án sử dụng đất đa mục đích, ban hành các trình tự và thủ tục hành chính cụ thể tại địa phương. Việc xem xét một thửa đất có đủ điều kiện áp dụng mô hình đa mục đích hay không sẽ dựa trên sự đối chiếu khắt khe với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.

Lưu ý đối với đất nằm trong khu vực quy hoạch treo

Đối với những thửa đất có một phần diện tích nằm trong quy hoạch (ví dụ đất thương mại, dịch vụ) nhưng chưa thể chuyển mục đích do thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, việc áp dụng mô hình đa mục đích cần được thẩm định kỹ lưỡng. Phần diện tích không vướng quy hoạch vẫn có cơ hội được đăng ký sử dụng đa mục đích nếu phù hợp với định hướng phát triển hạ tầng chung của khu vực.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khuyến cáo người sử dụng đất nên chủ động liên hệ với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để kiểm tra hồ sơ và đối chiếu quy hoạch. Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích chỉ được chấp thuận khi đảm bảo tính thống nhất với các quy định của Luật Đất đai 2024 và không làm thay đổi bản chất loại đất chính đã được công nhận.

Cảnh báo: Thông tin về quy hoạch và pháp lý có thể thay đổi tùy theo quyết định của cơ quan chức năng tại từng địa phương. Người dân cần xác minh thực tế tại cơ quan quản lý đất đai trước khi thực hiện các phương án đầu tư hoặc sử dụng đất.