TP. HCM đề xuất hệ số K mới: Giá đất nông nghiệp có nơi tăng hơn 10 lần
Hệ số điều chỉnh giá đất (K) mới tại TP. HCM dự kiến áp dụng từ 01/07/2026, tác động đến nghĩa vụ tài chính đất đai của 168 phường, xã và đặc khu Côn Đảo.
TP. HCM đang tiến hành lấy ý kiến cho dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) mới, dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/07/2026. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế phí, giá khởi điểm đấu giá và mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM, đợt rà soát này có quy mô lớn nhất trong những năm gần đây. Dữ liệu được tổng hợp từ khoảng 29.000 mẫu khảo sát trên gần 9.800 tuyến đường thuộc 168 phường, xã nhằm đảm bảo giá đất tiệm cận sát với biến động thực tế của thị trường.
Đất ở tại trung tâm đề xuất điều chỉnh bình quân 1,35 lần
Dự thảo đề xuất hệ số K đối với đất ở dao động trong khoảng từ 1 đến 2,59 lần. Tại các trục đường lõi trung tâm có giá trị thương mại cao như Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi, hệ số K dự kiến ở mức 1,39 lần.
Với mức điều chỉnh này, giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính tại các tuyến đường kể trên sẽ đạt khoảng 955 triệu đồng/m², tăng đáng kể so với bảng giá hiện hành. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo nhấn mạnh đây là giá tính nghĩa vụ tài chính theo quy định, không phải giá giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản.
Đất nông nghiệp tăng mạnh tại khu vực đang đô thị hóa
Đáng chú ý, biên độ điều chỉnh đối với đất nông nghiệp lớn hơn nhiều so với đất ở, dao động từ 1 đến 10,56 lần. Mức tăng mạnh nhất tập trung tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ.
Cụ thể, tại các tuyến đường Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc, TP. HCM, hệ số K được đề xuất ở mức 10,12 lần. Trong khi đó, tại xã Hồ Tràm, TP. HCM, mức điều chỉnh cao nhất có thể lên tới 10,56 lần.
Cơ chế riêng cho đặc khu Côn Đảo và khu công nghệ cao
Đối với đặc khu Côn Đảo, TP. HCM đề xuất áp dụng hệ số K là 2,21 lần cho toàn bộ diện tích đất phi nông nghiệp. Riêng đất nông nghiệp tại đây có mức điều chỉnh từ 4 đến hơn 8 lần tùy vị trí.
Ngược lại, đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nằm trong Khu công nghệ cao sẽ áp dụng hệ số K bằng 1. Điều này đồng nghĩa với việc giá đất tại khu vực này được giữ nguyên theo bảng giá đất hiện hành nhằm khuyến khích đầu tư sản xuất.
Bổ sung hệ số theo mật độ xây dựng
Một điểm mới kỹ thuật trong dự thảo lần này là việc áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch sử dụng đất (hệ số sử dụng đất - FAR). Cách tính này nhằm phản ánh chính xác giá trị khai thác của các khu đất:
- Khu đất có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần: Áp dụng hệ số điều chỉnh bằng 1.
- Khu đất có hệ số sử dụng đất trên 4 lần: Cứ mỗi bậc tăng của hệ số sử dụng đất sẽ cộng thêm 0,1 vào hệ số điều chỉnh chung.
Quy định mới sẽ không áp dụng hồi tố. Các hồ sơ đã được phê duyệt hoặc đã có thông báo nghĩa vụ tài chính trước ngày quyết định mới có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định cũ. Trong giai đoạn chuyển tiếp, TP. HCM vẫn giải quyết hồ sơ theo cơ chế hiện hành để đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.
Cảnh báo: Thông tin dự án và các quy định về hệ số K có thể thay đổi theo điều chỉnh quy hoạch chính thức của cơ quan nhà nước. Người dân cần xác minh kỹ các thông báo pháp lý tại địa phương trước khi thực hiện các giao dịch liên quan.