Vay mua nhà 1,5 tỷ đồng: Khoản trả tháng đầu khoảng 25 triệu đồng khi lãi 15%/năm

Khoản vay mua nhà 1,5 tỷ đồng trong 20 năm có thể khiến người vay phải trả khoảng 25 triệu đồng trong tháng đầu tiên sau thời gian ưu đãi, nếu lãi suất ở mức 15%/năm. Theo chuyên gia Tài chính - Chứng khoán Trần Phương Thảo, áp lực này đặc biệt lớn với các gia đình có tổng thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng.

Rủi ro chủ yếu nằm ở giai đoạn lãi suất thả nổi, sau khi mức ưu đãi 6-8%/năm trong 6-12 tháng đầu kết thúc. Tại nhiều ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà sau ưu đãi có thể lên 14-15%/năm, tạo chênh lệch đáng kể so với lãi suất ban đầu.

Khoản trả nợ tăng khi lãi suất ưu đãi kết thúc

Bà Trần Phương Thảo cho rằng nhiều người vay tập trung vào lãi suất ưu đãi mà chưa tính kỹ khả năng chi trả khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi. Công thức phổ biến được các ngân hàng áp dụng là lãi suất huy động kỳ hạn 12-24 tháng cộng biên độ 3,5-4,5%/năm.

Với khoản vay 1,5 tỷ đồng, kỳ hạn 20 năm và phương án trả gốc đều, số tiền gốc phải trả mỗi tháng là 6,25 triệu đồng. Khi lãi suất sau ưu đãi ở mức 15%/năm, tiền lãi của tháng đầu khoảng 18,75 triệu đồng.

Các năm sau, dư nợ gốc giảm dần nên phần tiền lãi và tổng nghĩa vụ trả nợ mỗi tháng cũng giảm. Tuy vậy, theo bà Thảo, mức chi này vẫn lớn nếu gia đình còn phải trang trải sinh hoạt, nuôi con và các khoản phát sinh như ốm đau, bệnh tật.

Ngưỡng vay được khuyến nghị

Chuyên gia khuyến nghị người mua nhà áp dụng quy tắc 50-70: chỉ nên vay khi đã có sẵn khoảng 50-70% giá trị tài sản. Khoản vay không nên vượt 50% giá trị căn nhà, ngay cả khi ngân hàng có thể phê duyệt mức vay tới 80% giá trị tài sản.

Bên cạnh đó, chi phí trả nợ vay được khuyến nghị không vượt 35% tổng thu nhập hộ gia đình. Mục tiêu là để người vay vẫn duy trì được ngân sách cho các nhu cầu thiết yếu và có dư địa trước các biến động thu nhập hoặc chi phí ngoài dự kiến.

Chênh lệch lãi suất đặt ra bài toán giữa gửi tiết kiệm và mua nhà

Theo dữ liệu trong bài, nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất tiết kiệm khoảng 9%/năm với khoản tiền gửi từ 1 tỷ đồng trở lên. Chênh lệch giữa lãi suất huy động và lãi suất cho vay phổ biến ở mức 4-5%/năm, tương ứng lãi suất vay tối thiểu khoảng 13%/năm.

Nếu người vay không trả nợ đúng hạn và khoản vay bị xếp vào nhóm nợ xấu, lãi suất có thể vượt 15%/năm. Với người chỉ vay khoảng 50% giá trị tài sản bảo đảm, chi phí lãi vay có thể tương đương khoảng 25% giá trị tài sản, theo phân tích của chuyên gia.

Trong kịch bản giá nhà giảm 30%, người vay có thể chỉ còn 20-30% vốn trong tài sản. Ngược lại, gửi tiết kiệm có thể giúp bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản, dù hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào lãi suất trong từng giai đoạn.

Chuyên gia dẫn số liệu 10 năm qua cho thấy tiền gửi với lãi suất 9%/năm có thể tăng giá trị lên 2,4 lần, tương đương 1 tỷ đồng thành 2,4 tỷ đồng. Để có mức tăng tương đương, giá chung cư từ mức phổ biến 80-100 triệu đồng/m2 sẽ cần lên 192-240 triệu đồng/m2 sau 10 năm.

Tuy nhiên, mua chung cư cũng có thể tạo dòng tiền cho nhà đầu tư, trong khi giá nhà có thể tăng hoặc giảm trong ngắn hạn và đi kèm chi phí sửa chữa, bảo dưỡng. Theo chuyên gia, lựa chọn mua nhà hay gửi tiết kiệm phụ thuộc đáng kể vào lãi suất và biến động thị trường bất động sản trong thời gian tới.