Phương pháp định giá đất - góc nhìn chuyên gia

Tại Việt Nam nói chung và Lâm Đồng nói riêng đã gặp phải rất nhiều vướng mắc, bất cập trong định giá đất, nhất là trong công tác thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng khiến công tác quản lý nhà nước gặp không ít khó khăn. Nhiều chuyên gia, nhà khoa học đã có góc nhìn từ thế giới, gợi mở nhiều ý tưởng hay để áp dụng tại Việt Nam.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực tham gia góp ý liên quan đến việc định giá đất tại Hội thảo “Kinh nghiệm quốc tế về tài chính và quy hoạch đất đai” diễn ra tại Đà Lạt

Tại Việt Nam, việc luật hóa các phương pháp định giá đất là hết sức cần thiết nhằm hạn chế cách làm tùy tiện, cách hiểu và áp dụng khác nhau, và cũng là tăng tính hiệu lực của các quy định này.

Thực tế tại Lâm Đồng cũng như hầu hết các tỉnh, thành phố trong cả nước đã xảy ra rất nhiều bất hợp lý trong việc định giá đất gây mâu thuẫn, bất đồng và thiếu đồng thuận, thống nhất giữa các tổ chức, đơn vị và người dân thụ hưởng khi bị thu hồi đất, đền bù thiếu thỏa đáng từ việc định giá đất. Nguyên nhân chính là do định giá đất thiếu hợp lý, chưa khoa học, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi người dân. Một trong những nguyên nhân chính được các chuyên gia phân tích nêu lên đó là do chưa có sự thống nhất quy định về thời gian của thông tin, dữ liệu. Thông tin được hình thành trong 24 tháng trở về trước, trong đó ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá. Mặt khác, do hiện nay chưa quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, đơn vị, cá nhân liên quan đến cung cấp thông tin, dữ liệu để phục vụ công tác định giá đất. 

Mới đây, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế, Viện Nghiên cứu lập pháp đã phối hợp tổ chức hội thảo kinh tế quốc tế liên quan đến lĩnh vực tài chính và quy hoạch đất đai. Đây là vấn đề rất nóng và bức thiết, rất cần sự tham gia góp ý của các chuyên gia cao cấp, nhà khoa học trong nước và quốc tế.

Thực tế, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản mới nhất hiện nay cũng chưa nêu mục đích định giá đất và quy trình định giá đất. Chưa quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, đơn vị, cá nhân liên quan trong việc cung cấp thông tin dữ liệu để phục vụ công tác định giá đất. Về phương pháp định giá đất hiện nay còn thiếu cơ sở khoa học về hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng và Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia và Ủy viên Ủy ban Quốc gia về Hợp tác Kinh tế Thái Bình Dương (VNCPEC) cho rằng: “Chúng tôi đã nghiên cứu 6 quốc gia trên thế giới thì thấy rằng, về mặt phương pháp luận khá trùng hợp nhau, có những thửa đất, vùng đất phải dùng 2 phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, chúng tôi kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nên kiện toàn, phát triển bộ máy, hệ thống cơ quan định giá đất từ Trung ương đến địa phương. Cần hoàn thiện hệ thống các cơ quan, tổ chức liên quan đến định giá đất quốc gia. Chuẩn hóa các tiêu chuẩn, tăng cường đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề thẩm định giá bất động sản. Phát triển các doanh nghiệp, tổ chức định giá đất độc lập, uy tín trong nước. Tăng cường phối hợp, trao đổi kinh nghiệm, đào tạo giữa Hội thẩm định giá Việt Nam với các hiệp hội quốc tế.

Về phát triển cơ sở dữ liệu, thông tin về giá đất là nội dung hết sức quan trọng cần quy định rõ hơn về vai trò của Trung tâm Thông tin, dữ liệu đất đai - Tổng Cục Quản lý đất đai trong việc xây dựng, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai. Cần tổ chức điều tra, khảo sát thu thập thông tin dữ liệu giá đất. Phát triển Chính phủ điện tử, hiện đại thủ tục hành chính về đất đai. Bổ sung chế tài mạnh hơn đối với các trường hợp cố tình gian lận, thực hiện cơ chế “hai giá”, khai báo không đầy đủ, chính xác thông tin giao dịch, biến động đất đai, bất động sản…”. 

Các chuyên gia cũng cho rằng, cần chú trọng tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực thi của cơ chế, phương pháp định giá đất. Cụ thể, cần truyền thông mạnh mẽ hơn nữa, nâng cao nhận thức về ý nghĩa, mục tiêu, mô hình, phương pháp định giá đất. Chú trọng kết hợp 3 yếu tố quan trọng, đó là “áp dụng phù hợp, chuẩn phương pháp định giá đất - chế tài nghiêm minh và phát huy vai trò trách nhiệm của các cấp, người đứng đầu”.

Liên quan nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào để định giá đất, các chuyên gia cấp cao cho rằng, nên liệt kê và sắp xếp theo thứ tự ưu tiên các nguồn thông tin chính thức như: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (nếu có); tổ chức đấu giá, đấu thầu; sàn giao dịch quyền sử dụng đất, sàn giao dịch bất động sản; cơ quan thuế; cơ quan công chứng; các tổ chức tín dụng; điều tra, khảo sát có ký xác nhận hoặc không ký xác nhận của các trung tâm dữ liệu và thông tin đất đai, các công ty tư vấn, định giá đất độc lập, các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia chuyển nhượng…

Những bất cập trong công tác định giá đất đã gây ra nhiều hệ lụy về đất đai, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Vì thế, việc nghiên cứu, góp ý, bổ sung, điều chỉnh Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cũng cần thật chi tiết, cụ thể hơn về việc định giá đất để phù hợp thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho Nhân dân.