Thu hồi đất - kinh nghiệm từ một số nước

Việc nghiên cứu kinh nghiệm định giá đất, đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng là câu chuyện được xã hội đặc biệt quan tâm. Kinh nghiệm với cách làm hay của một số quốc gia qua nghiên cứu của các chuyên gia cao cấp sẽ góp phần giúp Quốc hội, ban soạn thảo dự án luật lắng nghe, tiếp thu, điều chỉnh cho phù hợp với Việt Nam.

Hiện nay, Quốc hội đang trong quá trình xem xét, cho ý kiến vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để góp phần xây dựng Bộ Luật Đất đai hoàn chỉnh hơn, tiệm cận với xu hướng chung của thế giới.

Thực tế hiện nay ở các địa phương trong cả nước đều vướng phải bất cập đó là việc xây dựng bảng giá đất hầu hết theo vị trí đất, chưa áp dụng đến thửa đất và chưa ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ định giá hàng loạt. Hiện nay  việc định giá đất không phản ánh đúng thực tế giá chuyển nhượng. Mặt khác, các chuyên gia phân tích một phần do năng lực cán bộ thẩm định giá đất còn hạn chế, tổ chức tư vấn và Hội đồng Tư vấn thẩm định giá cũng còn hạn chế nhất định, ảnh hưởng đến chất lượng và thời gian định giá đất.

Tại Nhật Bản, theo nghiên cứu của các chuyên gia, việc định giá đất hàng loạt được khái quát theo các bước như: Thiết lập khu vực phân theo mục đích sử dụng; Thiết lập các khu vực có đặc điểm tương đồng; Thiết lập tuyến đường; Lựa chọn các tuyến đường chuẩn và thửa đất chuẩn; Định giá thửa đất chuẩn; Lập bảng so sánh đất; Xây dựng dữ liệu tuyến đường; Tính toán giá tuyến đường; Lập bảng tỷ lệ hiệu chỉnh thửa đất; Xây dựng dữ liệu thửa đất; Tính toán giá thửa đất…

“Thửa đất chuẩn” là một thửa đất được chọn đại diện cho khu vực gồm các thửa đất có cùng mục đích sử dụng; có giá trị sử dụng tương tự và tình hình sử dụng đất, môi trường được coi là bình thường.

Phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt tại Nhật Bản cũng được tính theo phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư và chiết trừ. Thông qua điều tra giá đất tại nhiều địa điểm, cùng một thời điểm trên toàn quốc; kết quả định giá đất được Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố công khai trên internet hàng năm. Giá đất khi công bố sẽ sử dụng để định giá thuế thừa kế, thuế tài sản cố định, làm quy chuẩn cho việc thẩm định giá của chuyên viên thẩm định bất động sản. Từ đây, là quy chuẩn cho việc quyết toán giá mua bán đất công, bồi thường khi thu hồi đất cho mục đích công cộng.

Phó Giáo sư - Tiến sĩ, giảng viên cao cấp - Trưởng Khoa Luật, Đại học Cần Thơ Phan Trung Hiền cho rằng: Kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá hàng loạt cho thấy điều kiện tối quan trọng là hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ để ứng dụng công nghệ thông tin. Các cơ sở thông tin theo đó phải chính xác, dễ tiếp cận. Ngoài ra, hệ thống định giá đất hàng loạt cũng cần tính đến khả năng cập nhật các thay đổi về các thuộc tính của bất động sản để cung cấp quan niệm đúng đắn về quy luật phát triển của thị trường.

Còn tại Úc, kết quả định giá đất là độc lập, dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản. Tổng định giá viên là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, thực hiện giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất hàng năm. Người này đứng đầu về Văn phòng Định giá đất của mỗi bang và địa phương (tương đương cấp huyện ở Việt Nam).

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang thực hiện được đầu tư xây dựng hoàn thiện; thường xuyên được cập nhật, đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân. 

Các chuyên gia cao cấp cũng phân tích và đề xuất giải pháp cho nước ta, đó là nên cho phép Hội đồng Thẩm định giá được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất khác để đối chiếu so sánh, giúp công tác thẩm định nâng cao chất lượng chuyên môn trong thẩm định giá đất. 

Ở một số nước phát triển, việc thu hồi đất phục vụ mục đích công hầu như được bồi thường nhiều hơn giá trị đất và các tài sản gắn liền với đất, trong đó bao gồm cả việc đền bù vì phiền phức do việc thu hồi đất gây ra, chi phí liên quan đến di chuyển và chuyển đổi. Trong một số trường hợp, việc đền bù bao gồm cả thiệt hại kinh tế do việc thu hồi gây ra.

Các chuyên gia cũng tham vấn bộ, ngành liên quan và cho rằng, nên nghiên cứu xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có hồ sơ địa chính, đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để đáp ứng yêu cầu quản lý và phục vụ người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, khi định giá và đền bù cần được tuyệt đối tôn trọng, cân nhắc cao nhất giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng đất, hướng đến mục tiêu cuối cùng là người được đền bù có thể ổn định cuộc sống tốt nhất sau khi bị thu hồi đất.