Giai đoạn biến động của thị trường bất động sản Đà Lạt

TP Đà Lạt - trung tâm phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa của tỉnh Lâm Đồng có nhiều biến động trong thị trường bất động sản 9 năm qua (từ năm 2015 tới hết năm 2023).

Thị trường bất động sản đóng góp 20% tổng thu ngân sách thành phố, góp phần vào tăng trưởng kinh tế, là động lực gián tiếp thúc đẩy các ngành phụ trợ, tạo ra nhiều lao động cho địa phương

Trong khoảng thời gian từ năm 2015 cho đến nay, thị trường bất động sản trên địa bàn phát triển khá sôi động, tạo ảnh hưởng nhất định đến kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, an sinh xã hội, việc làm của địa phương.

• CHIẾM KHOẢNG 20% TỔNG THU NGÂN SÁCH 

Theo thống kê từ cơ quan chức năng TP Đà Lạt, thu ngân sách từ lĩnh vực bất động sản giai đoạn vừa qua chiếm khoảng 20% tổng thu ngân sách. Cơ cấu kinh tế về công nghiệp xây dựng cũng chiếm khoảng 18%, đứng thứ 2 sau lĩnh vực du lịch - dịch vụ. 

Tại TP Đà Lạt, giá giao dịch bất động sản thường biến động theo từng khu vực và bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như vị trí địa lý, các tiện ích xung quanh, tình trạng kinh tế, cũng như số lượng các bất động sản. Các khu vực có giá trị cao hơn do nhiều nguyên nhân như nằm gần trung tâm thành phố, có nhiều tiện ích, trường học hoặc có định hướng tăng trưởng trong tương lai. Trái lại, một số khu vực khác có thể có giá thấp hơn vì không có các điều kiện thuận lợi.

Và trong giai đoạn này, thống kê các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã nộp ngân sách nhà nước tổng cộng trên 6.586 tỷ đồng. Trong đó, thuế tiền sử dụng đất trên 3.460 tỷ đồng; thuế tiền thuê đất trên 1.066 tỷ đồng; thuế lệ phí trước bạ trên 491 tỷ đồng; thuế thu nhập cá nhân trên 1.513 tỷ đồng; thuế giá trị gia tăng trên 20 tỷ đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp trên 36 tỷ đồng.

Tuy vậy, các giao dịch bất động sản theo thống kê chủ yếu là các giao dịch nhỏ, mua bán giữa các hộ dân. Sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành thì giai đoạn 2015-2018, thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố có những chuyển biến tích cực, dần hồi phục, lượng giao dịch bất động sản tăng đáng kể so với giai đoạn trước đó. 

Đến năm 2019, bắt đầu giai đoạn đại dịch COVID-19, cả nước đi vào chương trình chống dịch, nhiều dự án chậm hoặc không được triển khai, thị trường đi vào thời kỳ khó khăn. Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư vào bất động sản Đà Lạt vẫn còn rất lớn, góp phần giúp thị trường bất động sản của tỉnh giai đoạn 2019-2020 giữ được đà tăng trưởng. Cụ thể, trong năm 2020, trên địa bàn có trên 2.300 giao dịch đất nền và trên 1.700 giao dịch nhà ở được đăng ký biến động chuyển nhượng.

Giai đoạn năm 2021 đến đầu năm 2022 là giai đoạn bùng nổ của thị trường bất động sản tại địa phương nên TP Đà Lạt cũng ghi nhận hoạt động giao dịch sôi động. Cụ thể, trong năm 2021, thành phố có trên 2.500 giao dịch đất nền và trên 1.500 giao dịch nhà ở, được đăng ký biến động chuyển nhượng. Quý I/2022, toàn thành phố có trên 1.300 lô đất nền và nhà ở được giao dịch thành công.

Từ quý 2/2022, Chính phủ ban hành các chính sách tài khóa và tiền tệ như siết chặt tín dụng bất động sản nhằm giảm nguy cơ sốt giá ảo, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có các giải pháp kịp thời để kiểm tra, ngăn chặn tình trạng “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng. Qua đó, trong năm 2022 đã cơ bản kiểm soát được tình trạng tăng nóng, sốt cục bộ, góp phần đưa bất động sản về giá trị thực. 

Những nội dung điều chỉnh chính sách như trên đã kéo theo đó là sự suy giảm của thị trường bất động sản thành phố. Đến nửa cuối năm 2022, nhất là trong quý 4/2022, thị trường bất động sản đối diện với nhiều khó khăn về tài chính, thủ tục pháp lý, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, lượng giao dịch giảm mạnh. 

Tổng giao dịch trong năm 2022 là trên 4.100 giao dịch. Đến năm 2023, trên địa bàn thành phố chỉ có dưới 700 giao dịch đất nền và dưới 500 giao dịch nhà ở được đăng ký biến động chuyển nhượng (giảm hơn 3.000 giao dịch so với cùng kỳ năm 2022).

• CÒN NHIỀU KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC

Giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2023 theo đánh giá công tác lập và tổ chức thực hiện, quản lý quy hoạch xây dựng trên địa bàn đã đảm bảo thực hiện đúng định hướng và các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và quy định của pháp luật. 

Toàn bộ các đô thị và các xã đã được phê duyệt quy hoạch chung xây dựng, các khu vực chức năng phát triển đúng định hướng, các đô thị đã được mở rộng đến ranh giới đô thị; việc mở rộng đô thị đã tạo thêm không gian ở và khai thác quỹ đất, xây dựng đô thị phù hợp định hướng phát triển và theo kế hoạch phát triển cho từng năm và từng giai đoạn, phù hợp tiềm lực phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, nhằm định hướng mở rộng, phát triển không gian đô thị, chỉnh trang đô thị và kêu gọi, thu hút đầu tư. Hiện nay, hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn trên địa bàn tỉnh cơ bản đã đầy đủ các cấp độ.

Bên cạnh đó, các quy hoạch được lập mới, điều chỉnh từng bước đã giải quyết được các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện như công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất,…; các khu vực dân cư được chỉnh trang, các chỉ tiêu quản lý nhà ở được ban hành tạo nhiều thuận lợi cho việc cấp phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng, đảm bảo cho tổ chức, cá nhân và người dân được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất và đầu tư xây dựng công trình. 
 
Về tổng thể, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn (Luật Xây dựng) được lập, phê duyệt cơ bản đồng bộ với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Luật Đất đai) tạo cơ sở để triển khai thực hiện công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. 

Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn xảy ra vướng mắc, bất cập, chồng chéo giữa giữa 2 loại quy hoạch nêu trên và quy hoạch sử dụng đất, do thời gian tổ chức lập, phê duyệt và thời hạn quy hoạch khác nhau: quy hoạch chung đô thị có thời hạn từ 20 - 25 năm, quy hoạch chung xây dựng xã có thời hạn từ 10 - 20 năm. Trong khi quy hoạch sử dụng đất có thời hạn quy hoạch khoảng 10 năm, trong khi quy hoạch chung xây dựng được cụ thể bằng quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết mới đủ cơ sở để lập dự án đầu tư, cấp phép xây dựng thì quy hoạch sử dụng đất được cụ thể hóa bằng kế hoạch sử dụng đất theo từng năm với tỷ lệ bản đồ và yêu cầu mức độ thể hiện khác nhau dẫn đến việc định hướng quy hoạch sử dụng đất chồng chéo, gây khó khăn, vướng mắc.

Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch xây dựng cũng ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản, do phần lớn các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt từ lâu, chưa kịp thời rà soát, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế và nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. 

Quỹ đất phục vụ cho công tác đề xuất dự án đầu tư phát triển bất động sản còn hạn chế, chưa được quan tâm đầu tư đúng mức để khai thác tối đa nguồn lực phát triển kinh tế nên chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện. Các quy định của pháp luật cũng thường xuyên thay đổi, đặc biệt là đối với thị trường bất động sản, dẫn đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị phải rà soát, điều chỉnh theo quy định hiện hành để có đủ cơ sở pháp lý triển khai.

Cũng theo UBND TP Đà Lạt, trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi để thực hiện tại các dự án bất động sản khó khăn chung là phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như: quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn có thể kể đến phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất (người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất); chưa có dữ liệu về giá đất thị trường để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất...