Nên vận dụng Quyết định 08/2008 của UBND tỉnh như thế nào?

Nếu nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) mà công chứng (CC) xác định diện tích thì “Một cửa" của UBND TP. Đà Lạt cho rằng không hợp lệ. Lý do, diện tích đất không đủ tách theo quy định. Nhưng với Chi cục Thuế Đà Lạt, hợp đồng không ghi diện tích chuyển nhượng thì không nhận vì không có căn cứ để tính thuế. Sự thiếu thống nhất giữa hai cơ quan nhà nước buộc nhiều người dân phải làm đi làm lại hồ sơ tại cơ quan CC.

 

Trưởng phòng Công chứng số 1 (thứ 2 bìa trái qua) nói ’’diện tích chuyển nhượng phải được ghi rõ trong Hợp đồng’

“MỘT CỬA” KHÔNG NHẬN LÀ ĐƯƠNG NHIÊN

Đến “Một cửa”, người tiếp nhận và xử lý hồ sơ là bà Phạm Thị Mỹ. Bà khẳng định, nếu HĐCNQSDĐ mà CC ghi cụ thể diện tích chuyển nhượng thì kiên quyết không nhận và trả lại. Bà cho hay, căn cứ thực hiện vào văn bản của Phòng Tài nguyên Môi trường (TNMT) TP. Đà Lạt, ký ngày 20/5/2010.

Phòng TNMT Đà Lạt cho rằng, “Một cửa” đang thực hiện theo Quyết định (QĐ) 08 của UBND tỉnh. Nhưng theo QĐ số 08/2008/QĐ-UBND (ban hành ngày 14/3/2008, hiệu lực từ ngày 24/3/2008) của UBND tỉnh Lâm Đồng thì đây là QĐ “V/v quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng”. Nhưng trường hợp chúng tôi bàn là HĐCNQSDĐ không nhằm tách thửa. Theo Bộ Luật Dân sự, đây là trường hợp “sở hữu chung”, các đối tượng chuyển nhượng có chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), không thuộc đối tượng theo QĐ 08.

Vẫn theo Phòng TNMT: “Một cửa” không chấp nhận HĐCNQSDĐ ghi diện tích như nói trên là “đương nhiên”, vì: “Xác định diện tích cụ thể cho từng bên như trên là vô hình trung đã tự ý tách thửa mà diện tích nhỏ hơn theo QĐ 08. Cơ quan CC ghi diện tích vào HĐCNQSDĐ là vi phạm QĐ 08” (?!). “Về thuế, nguyên tắc hồ sơ mà cơ quan TNMT đưa ra thì phải thực hiện trên cơ sở thông tin của cơ quan TNMT chuyển qua để tính thuế, để người dân thực hiện thuế. Hai bên chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau và chịu trách nhiệm đóng thuế”. Nhưng, tại Chi cục thuế Đà Lạt, bộ phận tiếp nhận hồ sơ yêu cầu diện tích chuyển nhượng không được viết tay thỏa thuận trước cơ quan thuế mà phải có xác thực tại cơ quan CC mới đủ pháp lý để tính thuế.

Sự tréo ngoe này đẩy người dân không còn cách nào khác là hợp tác với cơ quan CC làm thêm một văn bản thỏa thuận, hoặc một HĐCNQSDĐ thứ hai với nội dung sửa đổi, bổ sung. Một nộp “Một cửa” và một nộp cơ quan thuế. Dĩ nhiên, người dân phải mất thời gian và đóng phí lần 2.

CƠ QUAN CÔNG CHỨNG NÓI GÌ?

Làm việc với 4 cơ quan CC tại Đà Lạt: Phòng CC số 1 tỉnh Lâm Đồng, các Văn phòng (VP) CC Đà Lạt, Vạn Tin, Văn Minh. Cả 4 đơn vị CC khẳng định chưa hề nhận được một văn bản nào quy định không được ghi diện tích chuyển nhượng vào HĐCNQSDĐ. Bà Huỳnh Thị Bích Đào - Trưởng Phòng CC số 1 nói: Trước đây, chúng tôi có ghi diện tích chuyển nhượng vào nội dung HĐCNQSDĐ cho dân nhưng sau này người dân cho biết nếu ghi thì đến “Một cửa” họ không chấp nhận, “đành không thể hiện diện tích trên hợp đồng”. Trưởng VP CC Vạn Tin Võ Văn Dinh cũng xác định: thủ tục hành chính áp dụng sai, chỉ từ chối miệng chưa có một văn bản nào. Trưởng VP CC Đà Lạt Nguyễn Ngọc Minh thì nói: “Những năm trước đây muốn ghi bao nhiêu diện tích cũng được nhưng bây giờ người ta không cho, do quy định của nhà nước địa phương thì mình chịu thua, phải chấp nhận thôi. Việc phòng TNMT cho rằng, nếu CC ghi diện tích vào hợp đồng là trái với QĐ 08 là quan điểm của từng người”.

Theo bà Huỳnh Thị Bích Đào, diện tích chuyển nhượng phải được ghi rõ trong HĐCNQSDĐ. Đối với quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng không hạn chế việc chuyển nhượng bao nhiêu mét, nội dung HĐCNQSDĐ bắt buộc phải có số mét, số tiền của đối tượng hợp đồng. Còn việc không tách là của cơ quan chức năng thể hiện tại GCNQSDĐ. Ngay trong HĐCNQSDĐ, cơ quan CC đã ghi rõ “bên A đồng ý chuyển nhượng cho bên B một phần diện tích đất để bên B đứng đồng sử dụng với bên A”. Ghi diện tích trong HĐCNQSDĐ không thể kết luận là “vi phạm Quyết định 08”! Người dân mua bán phải làm 2 hợp đồng rất phiền hà.

CÔNG CHỨNG TRÁI VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ?

Trước hết, tại QĐ 08, không có nội dung: khi không đủ diện tích thì không được ghi vào HĐCNQSDĐ. Vì vậy, việc cơ quan CC ghi vào HĐCNQSDĐ là việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp trong giao dịch dân sự chứ không thể là động tác can thiệp đến việc làm thủ tục cấp GCNQSDĐ của cơ quan chức năng. Tại Điều 4, QĐ này, ghi rõ: “Nếu người sử dụng tự tách thửa mà thửa đất tách ra có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không được cấp GCNQSDĐ, không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và buộc phải nhập lại thửa theo nguyên trạng ban đầu”. Như vậy, HĐCNQSDĐ chỉ thể hiện giao dịch dân sự giữa đối tượng mua - bán, không thể nói “vô hình trung tự tách thửa” khi cơ quan chức năng chưa cấp GCNQSDĐ. Bản thân các đối tượng mua - bán đương nhiên chấp hành theo QĐ 08 nên làm hợp đồng “sở hữu chung” (Điều 216, Bộ Luật Dân sự 2005), và cố nhiên người sử dụng đất không có nhu cầu tách thửa, như Điều 1, khoản 1 nêu.

Cũng tại Bộ luật Dân sự, Điều 698, yêu cầu các nội dung phải ghi trong HĐCNQSDĐ, trong đó có “Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất”. Và Điều 123 ghi rõ “Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”.

Hiện, UBND tỉnh Lâm Đồng đang tích cực phát động “Chung tay cải cách hành chính” (Văn bản 3995/UBND, ngày 1/8/2011 và 424/TB-VPUBND, ngày 12/8/2011). Theo đó, UBND tỉnh tiếp nhận thông tin từ cá nhân, tổ chức nhằm tiếp tục rà soát, cải tiến quy trình, thủ tục hành chính. Xin được thay mặt đông đảo bạn đọc gửi thông tin này đến các bộ phận chức năng.

MINH ĐẠO