Điều cần xem xét lại từ bản án sơ thẩm và phúc thẩm

Từ vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất và tài sản trên đất giữa ông Sỳ A Quay và ông Hoàng Văn Phát đã được Tòa án Nhân dân huyện Di Linh và Tòa án Nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm và phúc thẩm.

Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Từ vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất và tài sản trên đất giữa ông Sỳ A Quay và ông Hoàng Văn Phát đã được Tòa án Nhân dân huyện Di Linh và Tòa án Nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm và phúc thẩm. Cả 2 phiên tòa nói trên, Hội đồng xét xử đã tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu toàn bộ và quyết định hủy hợp đồng này. Điều đó hoàn toàn có cơ sở. Tuy nhiên, việc buộc ông Sỳ A Quay (người bán) phải bồi thường “số tiền thiệt hại chênh lệch” cho ông Hoàng Văn Phát (người mua) 855.428.792 đồng là không có cơ sở, cần được xem xét lại tại phiên tòa giám đốc thẩm!

Ông Sỳ A Quay (sinh 1939 - ở thôn 3, xã Liên Đầm, huyện Di Linh) có 79.600,5 m2 (lấy số tròn 8 ha) đất trồng cà phê đã được cấp GCN QSD đất (tại nhiều thửa, thuộc tờ bản đồ số 13) ở thôn 9 - xã Tân Thượng (nay là xã Tân Lâm, huyện Di Linh). Ngày 4/1/2007, ông Sỳ A Quay bán 8 ha đất và tài sản trên đất (gồm cà phê và 1 căn nhà tạm 48 m2) cho ông Hoàng Văn Phát (sinh 1951 - ở thôn 7, xã Lộc An, huyện Bảo Lâm). Hai bên đã thỏa thuận mua - bán với giá 1,45 tỷ đồng, nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng và không thông qua cấp có thẩm quyền phê duyệt để công nhận việc chuyển QSD đất theo thủ tục qui định của Nhà nước, mà chỉ viết giấy tay “Giấy nhận tiền bán lô cà phê”. Nội dung “hợp đồng” viết tay này, 2 bên mua - bán đã ký ngày 4/1/2007, ghi rõ “Ông Sỳ A Quay có nhận 30 triệu tiền đặt cọc của ông Hoàng Văn Phát. Đến ngày 10 tháng Giêng (âm lịch) ông Phát sẽ trả 100 triệu đồng và đến ngày 30/4/2007 trả tiếp 600 triệu đồng. Số tiền còn lại đến ngày 15/11/2007 sẽ thanh toán xong. Nếu đến ngày 30/4/2007, ông Phát không trả 600 triệu đồng thì ông Quay lấy lại vườn cà phê, ông Phát không được bồi thường chi phí đã đầu tư vào cà phê”.

Tuy đã ký kết với nhau như thế, nhưng ông Phát không thực hiện đúng theo nội dung đã thỏa thuận với ông Quay. Sau 6 lần trả tiền, đến ngày 2/12/2007, ông Phát chỉ mới thanh toán cho ông Quay (gồm nhiều khoản cộng lại) được tổng số 896 triệu đồng. Do ông Phát không thực hiện đúng “hợp đồng”, từ đó 2 bên đã nảy sinh mâu thuẫn. Ngày 18/1/2008, ông Phát tiếp tục thỏa thuận với ông Quay và 2 bên ghi tiếp giấy tay khác: “Điều chỉnh giá mua 8 ha cà phê nói trên lên 2,1 tỷ đồng và ông Phát cam kết đến 28/1/ 2008, phải trả hết. Nếu đến thời hạn này, ông Phát không trả được số tiền còn lại, thì số tiền ông Phát đã đưa cho ông Quay trước đây coi như mất hết. Ông Phát không được khiếu nại và ông Quay lấy lại lô cà phê trên”.

Do bên mua không trả đủ số tiền, nên bên bán đòi lại đất và tài sản trên đất nhưng bên mua không chịu trả. Từ đó, bên bán đã gởi đơn khởi kiện ra Tòa án Nhân dân huyện Di Linh. Theo đơn khởi kiện của ông Sỳ A Quay, ngày 12/3/2009, Tòa án Nhân dân huyện Di Linh đã mở phiên tòa dân sự sơ thẩm để xét xử công khai vụ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất” nói trên.

Hội đồng xét xử cho rằng: “Giấy viết tay xác lập ngày 18/1/2008 là không tự nguyện”; việc hợp đồng chuyển nhượng không được cơ quan có thẩm quyền chứng thực, xác nhận và một số căn cứ khác, nên đã quyết định “Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và tài sản gắn liền đất giữa ông Sỳ A Quay và ông Hoàng Văn Phát là vô hiệu”. Hội đồng xét xử cũng đã tuyên bố: Không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ ngày 4/1/2007 (thời điểm giao dịch). Bên mua có trách nhiệm trả lại đất và tài sản trên đất cho bên bán và bên bán có trách nhiệm trả lại cho bên mua số tiền đã nhận là 896 triệu đồng. Hội đồng xét xử cũng đã giải quyết cụ thể giá trị sản phẩm 2 vụ cà phê vừa qua và những chi phí cho việc thu hoạch sản phẩm…

Tuy nhiên, điều mà nguyên đơn và nhiều người không đồng tình là: Hội đồng xét xử căn cứ giá trị tài sản (8 ha đất và tài sản trên đất) do Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam thẩm định giá lại, thì giá trị của lô đất và tài sản trên đất đã lên tới 3,99 tỷ đồng. Hội đồng xét xử đã buộc mỗi bên phải chịu một nửa “phần thiệt hại chênh lệch giá”. Nghĩa là buộc ông Sỳ A Quay phải bồi thường “phần thiệt hại chênh lệch giá” cho ông Hoàng Văn Phát là 784.500.000 đồng (ngoài số tiền trả lại 896 triệu đồng)!

Mới đây, ngày 29/11/2011, tại phiên tòa dân sự phúc thẩm của Tòa án Nhân dân tỉnh Lâm Đồng, Hội đồng xét xử cũng đã đi đến quyết định tương tự. Điều mà chúng tôi muốn đề cập, là Hội đồng xét xử đã căn cứ theo Công văn 492/TCKH ngày 22/11/2011 của Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Di Linh (đơn vị Chủ tịch Hội đồng định giá) thì giá trị tài sản nói trên là 4.218.826.000 đồng (kết quả định giá theo giá thị trường ngày 8/7/2011) để buộc ông Quay phải thanh toán cho ông Phát số tiền “thiệt hại chênh lệch” là 855.428.792 đồng (nếu cộng với 896 triệu đồng, thì tổng cộng số tiền phải thanh toán cho ông Phát là 1.751.428.792 đồng)!

Tại sao phải buộc ông Quay phải trả tiền “thiệt hại chênh lệch” giá trị tài sản cho ông Phát. Vì đất và tài sản trên đất là của ông Quay. Cho dù có chênh lệch giá trị giữa giá bán thỏa thuận ban đầu là 1,45 tỷ (thời điểm giao dịch 4/1/2007) với giá thẩm định lại (ngày 8/7/2011) thì cũng không thể buộc ông Quay phải bồi thường một số tiền chênh lệch quá lớn như vậy được! Thiết nghĩ, nếu ông Phát thanh toán sòng phẳng và trả đủ 1,45 tỷ đồng theo thỏa thuận từ đầu, thì làm sao có chuyện tranh chấp xảy ra. Như vậy, “lỗi” là hoàn toàn do ông Phát. Hà cớ chi, khi ông Phát mua đất và tài sản trên đất không trả đủ tiền cho bên bán, không những đã được trả lại tiền cọc (trả lại tiền cọc là trái với Luật) và các khoản, mà còn được thêm khoản “lộc” hơn 855 triệu đồng.

NHÓM PHÓNG VIÊN