Thực tiễn cho thấy, có nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự, trong đó có lý do thị trường và tình hình tài chính, tâm lý của khách hàng ngại mua tài sản thi hành án, nhất là đối với tài sản bất động sản.
Thực tiễn cho thấy, có nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự, trong đó có lý do thị trường và tình hình tài chính, tâm lý của khách hàng ngại mua tài sản thi hành án, nhất là đối với tài sản bất động sản.
Trong công tác bán đấu giá tài sản thi hành án, quyền và lợi ích hợp pháp của người mua đựơc tài sản bán đấu giá vẫn chưa được bảo đảm. Đó là các trường hợp bán đấu giá tài sản để thi hành án, các cơ quan đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật trong quá trình tổ chức kê biên, đấu giá nhưng người thi hành án vẫn gây khó khăn, không hợp tác và khiếu kiện các cấp nên việc nhận được tài sản của người trúng đấu giá bị dừng lại do cơ quan nhà nước có thẩm quyền không giao tài sản với lý do chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền cấp trên. Và có những trường hợp tài sản đã được Trung tâm bán đấu giá thành nhiều năm nhưng không giao được tài sản.
Bên cạnh đó, công tác đấu giá tài sản còn vướng phải nhiều khó khăn như đối với tài sản thi hành thì việc bán đấu giá thường được thực hiện theo biên bản kê biên của cơ quan thi hành án nên nhiều tài sản có diện tích thực tế có sự sai lệch so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do bên cơ quan thi hành án yêu cầu đo đạc lại để thẩm định giá) hoặc nhiều công trình xây dựng trên đất nhưng do người có tài sản bị kê biên xây dựng trái phép hoặc đã được cấp phép xây dựng nhưng chưa thực hiện thủ tục bổ sung tài sản trên đất trong giấy chứng nhận.
Khi Trung tâm và cơ quan thi hành thực hiện ký kết hợp đồng bán đấu giá, bán tài sản thì thường là bán theo diện tích và tài sản thực tế đang có (theo chứng thư thẩm định). Nhưng khi người mua trúng đấu giá liên hệ cơ quan chức năng để đăng ký chuyển quyền sử dụng đất thì không được chấp thuận mà yêu cầu trong hợp đồng mua bán cũng như biên bản bán đấu giá phải thực hiện đúng về diện tích, hiện trạng tài sản trên đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp (không thực hiện theo biên bản kê biên của cơ quan thi hành án).
Như vậy không phù hợp với hợp đồng ký kết giữa cơ quan thi hành án và chứng thư thẩm định gây rất nhiều khó khăn trong quá trình phối hợp giữa các bên trong việc chuyển quyền sử dụng cho người trúng đấu giá. Cơ quan thi hành án và khách hàng mua trúng đấu giá yêu cầu Trung tâm phải bán theo hiện trạng thực tế (vì đã thẩm định giá), cơ quan có thẩm quyền chuyển quyền sử dụng đất thì không chấp thuận. Chính vì vậy, tâm lý của khách hàng rất ngại mua tài sản thi hành án.
Ông Dương Văn Tám, Phó Giám đốc Trung tâm bán đấu giá tỉnh cho biết: “Hầu hết khách hàng khi tham khảo hồ sơ bán đấu giá tài sản là bất động sản và biết đây là tài sản thi hành án thì đều có chung một tâm lý là e ngại. Thứ nhất họ sợ không xem được tài sản trước khi mua, thứ hai sợ không nhận được tài sản sau khi trúng đấu giá thành công. Tâm lý này của khách hàng là rất khách quan và hoàn toàn có cơ sở, vì trên thực tế có những trường hợp khách hàng khi đi xem tài sản đã bị chủ nhà - người phải thi hành án dọa nạt, xua đuổi, có trường hợp khách hàng còn bị ném đá, tạt nước... trong khi người phải thi hành án đã được cơ quan thi hành án thông báo việc bán đấu giá tài sản của họ và Trung tâm cũng đã niêm yết, thông báo công khai tại địa phương nhưng họ vẫn không chấp hành và hợp tác để thực hiện nghĩa vụ của mình.
Chính những nguyên nhân nói trên đã dẫn đến việc khách hàng ngại mua tài sản đấu giá, ngay cả đối với những khách hàng rất có khả năng và tài sản bán đấu giá thực sự phù hợp đối với giá tiền mà khách hàng muốn quan tâm”.
Theo ông Vũ Ngọc Thành, Cục phó Cục Thi hành án dân sự tỉnh, “điểm nghẽn” trong công tác bán đấu giá thi hành án là do tâm lý e ngại khi mua tài sản thi hành án, giá cả thị trường bất động sản bấp bênh, việc thẩm định giá chưa sát với thị trường. Đặc biệt là người phải thi hành án cố tình không tuân thủ pháp luật, không tự nguyện thi hành án, một phần do các cơ quan Thi hành án dân sự chưa có biện pháp thống nhất, triệt để trong việc cưỡng chế giao nhà là tài sản đã bán đấu giá thành.
Bên cạnh đó, còn có vô vàn những khó khăn khác như tạm dừng việc bán đấu giá do người phải thi hành án khiếu nại về giá, đề nghị định giá lại… Vấn đề này Luật Thi hành án dân sự quy định các bên đương sự có quyền yêu cầu định giá lại tài sản nhưng không hạn định số lần, đây cũng có thể coi là kẽ hở của luật vì đương sự thường viện ra điều này để cố ý kéo dài thời gian thi hành án của mình bằng cách nộp yêu cầu định giá lại hết lần này đến lần khác. Dẫn đến Trung tâm bán đấu giá tài sản cũng phải chạy theo, cứ thông báo niêm yết hết lần này đến lần khác rất tốn kém chi phí.
Được biết, tính đến 31/3/2016, tổng số vụ việc đã kê biên tài sản, định giá lại và bán đấu giá nhiều lần nhưng vẫn chưa xử lý được là 369 việc, tương ứng với số tiền hơn 326,4 tỷ đồng (chiếm 4,5% về số việc và 22,5% về tiền trong số có điều kiện thi hành, đang giải quyết).
PHONG VÂN
