Giải pháp nào để quản lý việc tách thửa đất hiện nay? (bài 2)

[links()]

 

Bài 2: Sốt đất và những vấn đề đặt ra…

 

Cùng với nhiều nơi trong nước, cơn sốt đất đã bùng nổ tại Lâm Đồng những năm gần đây với nhu cầu tách thửa đất rất lớn. UBND tỉnh đến nay đã kịp thời ban hành các quyết định về tách hợp thửa đất phù hợp theo từng thời kỳ với những quy định chặt chẽ.

 

Một khu đất nông nghiệp trồng hoa được chủ nhân tự ý phân lô bán nền tại thành phố Đà Lạt.

 

•  SỐT ĐẤT VÀ HỆ QUẢ 

 

Theo ông Nguyễn Duy Khánh, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Lâm Đồng, tách thửa đất có thể được hiểu là quy trình phân chia đất đai từ một thửa đất ban đầu có diện tích lớn ra thành nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn theo quy định, có cùng mục đích sử dụng để thuận tiện cho người dân thực hiện các quyền sử dụng đất của mình như cho, tặng, chuyển nhượng, thừa kế… mà không làm thay đổi mục đích, cụ thể là không sai với mục đích đã được quy hoạch. 

 

Như vậy, có thể coi tách thửa là một trong những hình thức triển khai quy hoạch sử dụng đất, nhất là những nơi được quy hoạch là đất ở trong tương lai, để hình thành các khu ở, khu dân cư với mục đích phát triển đô thị tại địa phương. Cùng với việc hình thành khu dân cư thì hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội cũng sẽ hình thành theo.

 

Ông Khánh cho biết, từ 2008 đến tháng 4/2015, trên cả nước nói chung và tỉnh Lâm Đồng nói riêng chưa xảy ra “sốt đất” nên không xảy ra hiện tượng người dân có nhu cầu tách thửa đất với số lượng lớn, hầu hết chỉ tách một vài thửa đất số lượng nhỏ với mục đích tặng, cho, chuyển nhượng cho người địa phương có nhu cầu sử dụng ngay sau khi tách, nên hiện tượng đất để hoang không đưa vào sử dụng ít xảy ra.

 

Trong giai đoạn sau đó, từ tháng 4/2015 đến cuối năm 2018, bắt đầu xuất hiện trường hợp người dân có nhu cầu tách thửa đất với diện tích và số lượng thửa lớn nhưng cũng không nhiều, hầu hết chỉ tập trung tại các khu đô thị.

 

Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 đến nay, do ảnh hưởng của làn sóng bất động sản lan rộng các tỉnh, thành trong nước nên hầu hết các huyện, thành trong tỉnh Lâm Đồng đều có không ít người từ các tỉnh khác đến lẫn người dân trong tỉnh đổ xô đi mua, gom đất, thực hiện thủ tục tách thửa với số lượng lớn để chuyển nhượng cho những người có nhu cầu kinh doanh. Cơn sốt đất này đã tạo nên hiện tượng đầu cơ tích trữ đất ngày càng lan rộng, gây ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý đất đai tại các địa phương trong việc đưa đất vào sử dụng theo đúng mục đích sau khi chia tách. 

 

•  NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ 

 

Để tách thửa đất, theo ông Khánh, cần tuân theo các quy định rất chặt chẽ. Theo khoản 31, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Cùng đó, tại khoản 23 (bổ sung Điều 75a), Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ cũng quy định “UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất”.

 

Như vậy, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương, mỗi tỉnh trong nước có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, căn cứ theo các quyết định được cấp tỉnh ban hành. Tại Lâm Đồng cũng vậy, để đáp ứng kịp thời về nhu cầu tách, hợp thửa của người dân trong tỉnh theo từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng đã ban hành một số các quy định tách thửa để thực hiện cho phù hợp theo từng thời kỳ. 

 

Cụ thể, tại Lâm Đồng, từ năm 2008 đến tháng 3/2015, việc tách thửa được áp dụng theo Quyết định số 08/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 của UBND tỉnh Lâm Đồng quy định điều kiện và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh. Từ tháng 4/2015 đến tháng 12/2020, việc tách thửa được áp dụng theo Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND ngày 16/4/2015 của UBND tỉnh và từ tháng 1/2021 đến tháng 10/2021 việc tách thửa được áp dụng theo Quyết định số 04/2021/QĐ-UBND ngày 19/1/2021 của UBND tỉnh.

 

Gần đây nhất, từ tháng 11/2021 đến nay, việc tách thửa trong tỉnh được áp dụng theo Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND ngày 1/11/2021 của UBND tỉnh Lâm Đồng, trong đó, nêu rõ trong 8 điều, quy định chi tiết về phạm vi áp dụng, đối tượng áp dụng, điều kiện thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa, diện tích thửa đất tối thiểu được phép tách thửa, xử lý chuyển tiếp, trách nhiệm của các cơ quan và của chính quyền địa phương

 

Quyết định 40/2021/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lâm Đồng trên theo ông Khánh, đã tháo gỡ hầu hết những vướng mắc trong quá trình thực hiện tách thửa mà các quy định trước chưa quy định cụ thể được, dù khi áp dụng thực tế vẫn còn một số vướng mắc nên Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh đang tiếp tục lấy ý kiến tại các địa phương để tổng hợp báo cáo trình tỉnh giải quyết.

 

Ông Khánh cho biết, các địa phương trong tỉnh phải tuyệt đối tuân thủ theo một số các quy định về điều kiện và diện tích tối thiểu được tách thửa; tuân thủ đúng các quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt còn hiệu lực tại thời điểm tách thửa. Đối với diện tích, kích thước thửa đất sau khi tách phải đảm bảo theo các quy hoạch về xây dựng không gian kiến trúc như Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu, Quy hoạch chi tiết và Quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt còn hiệu lực tại thời điểm tách thửa ở địa phương.

 

Cùng đó, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội phải được hình thành trên thực tế theo quy định của địa phương nhằm đảm bảo phục vụ tốt cho mục đích sử dụng của thửa đất sau khi tách. Nếu thửa đất sau khi tách dùng để ở thì hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội phải được hình thành và đảm bảo phục vụ được cho mục đích ở theo quy định của địa phương thì mới được thực hiện thủ tục tách thửa; việc kiểm tra nội dung này do chính quyền địa phương kết hợp với cơ quan quản lý ở địa phương thực hiện.

 

Theo quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường Lâm Đồng chịu trách nhiệm tham mưu cho UBND tỉnh các quy định về tách thửa trên địa bàn tỉnh; Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan tham mưu cho Sở thực hiện các thủ tục tách thửa theo đúng quy định của tỉnh đã ban hành, đúng hiện trạng mục đích sử dụng đất. 

 

Tỉnh cũng quy định cụ thể UBND cấp huyện chịu trách nhiệm về các phát sinh hình thành trong hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội phục vụ cho nhu cầu tách thửa tại địa phương theo sự phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời, chịu trách nhiệm chỉ đạo kiểm tra việc đưa đất vào sử dụng theo đúng mục đích sử dụng sau khi tách thửa. Còn UBND cấp xã, phường chịu trách nhiệm về kiểm tra việc xây dựng thực hiên các công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội phục vụ cho nhu cầu tách thửa tại địa phương, tiếp nhận đưa vào quản lý vận hành sử dụng theo quy định, đồng thời chịu trách nhiệm ngăn chặn việc đưa đất vào sử dụng sau khi tách thửa sai với mục đích sử dụng đất đã được cấp trên giấy chứng nhận tại địa phương do mình quản lý.

 

Các cơ quan quản lý có liên quan tùy theo chức năng, nhiệm vụ hướng dẫn địa phương thực hiện các nội dung có liên quan thuộc quyền quản lý của cơ quan mình như: xây dựng hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, đảm bảo cho việc tách thửa đưa đất vào sử dụng theo đúng mục đích quy hoạch.

 

• NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA

 

Theo ông Khánh, nếu như tách thửa để phục vụ cho mục đích ở thì việc hình thành hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội cần được hình thành theo cùng như là một điều tất yếu và việc quản lý quá trình hình thành hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội do địa phương quản lý với những quy định cho phù hợp với từng nhu cầu sử dụng của người dân tại địa phương. 

 

Tuy nhiên, vấn đề ở đây là Luật Đất đai cũng chưa quy định cụ thể việc hình thành đường giao thông khi thực hiện thủ tục tách thửa; địa phương cũng chưa có quy định cụ thể thống nhất việc quản lý cũng như cho phép hình thành hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội nên mỗi địa phương trong tỉnh thực hiện mỗi khác, không thống nhất với nhau.

 

Cùng đó, việc đưa đất vào sử dụng sau khi tách thửa cũng chưa quy định cụ thể nên nhiều địa phương chưa có cơ sở để quản lý việc đưa đất sau khi thực hiện thủ tục tách thửa vào sử dụng theo đúng mục đích đã được cấp giấy chứng nhận. Điều này đã dẫn đến tình trạng để đất hoang hóa xảy ra nhiều nơi trong tỉnh.

 

(CÒN NỮA)

 

VIẾT TRỌNG