Cơ hội và thách thức của các nhà đầu tư

Thực tế trong thời gian gần đây, ở Đà Lạt - một thành phố du lịch còn khá non trẻ, thị trường nhà đất không chỉ có nhiều biến động khó lường mà còn là nơi để các nhà đầu tư tự “kiểm chứng” khả năng kinh doanh của chính mình trước những khó khăn cũng như thuận lợi của thị trường này.

 

Một dự án đầu tư trên lĩnh vực du lịch xanh được triển khai

Theo quy hoạch, quy mô đất xây dựng đô thị và đất xây dựng khu dân cư nông thôn của Đà Lạt cũng có những điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. Cụ thể, đất xây dựng đô thị đến năm 2020 của Đà Lạt dự kiến vào khoảng 8.500 - 9.000ha (trong đó, đất dân dụng là 2.800 - 3.000ha) và đến năm 2030 là 11.000 - 12.000ha (trong đó, đất dân dụng là 3.600 - 4.000ha); quy mô đất xây dựng khu dân cư nông thôn đến năm 2030 khoảng 3.000 - 4.000ha. Về chỉ tiêu sử dụng đất trong tương lai của Đà Lạt, về đất xây dựng đô thị sẽ là 200 - 300m2/người, đất dân dụng 75 - 80m2/người, đất xây dựng nông thôn 100 - 125m2/người (500m2/hộ) và đất xây dựng du lịch là 90 - 120m2/phòng (riêng khách sạn cao cấp du lịch sinh thái là 300 - 500m2/phòng).

Thực tế trong những năm gần đây, giá đất Đà Lạt “tự thân” nó cũng đã có những biến động bất thường. Ví dụ, ở những vùng không quá trung tâm, giá mỗi m2 tăng từ 800.000 đồng 5 năm trước lên trên dưới 8 triệu đồng hiện nay và còn có khả năng tiếp tục tăng trong thời gian tới. Cụ thể, theo giá đất mới nhất vừa được HĐND tỉnh thông qua, 1m2 ở khu Hòa Bình đã tăng từ 17 triệu lên hơn 18 triệu đồng. Tuy nhiên, trong thực tế, “Ở những nơi trung tâm, cái giá này có khi lên đến trên 50 triệu đồng/m2. Còn ở những vùng hơi xa một tí nhưng thuận tiện cho phương tiện giao thông thì một ngôi nhà cấp 4 trên diện tích khoảng 100m2 được mua với giá cách nay vài năm chỉ khoảng 250 - 300 triệu đồng thì nay được bán với giá 1,5 - 2 tỷ đồng” - ông Hồ Lân, một “cò đất” chuyên hoạt động ở địa bàn phường 10 (một phường không quá trung tâm), nói.

Nhằm đảm bảo hiệu quả cao trên lĩnh vực thu hút đầu tư, tỉnh Lâm Đồng và TP Đà Lạt đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi như chính sách ưu đãi về thuế doanh nghiệp và thuế nhà đất. Theo chính sách này, trong vòng 11 năm đầu tiên triển khai dự án, các nhà đầu tư được miễn hoàn toàn tiền thuê đất; bên cạnh đó, các nhà đầu tư còn được chính quyền địa phương tạo điều kiện tốt nhất về cơ sở hạ tầng, giải phóng mặt bằng, đường giao thông, hỗ trợ đào tạo nguồn nhân lực… Tuy nhiên, kết thúc năm 2011, một trong những nhận xét của cơ quan hữu trách tỉnh Lâm Đồng đưa ra là tình hình đầu tư trong và ngoài nước ở Lâm Đồng có phần chững lại. Theo số liệu báo cáo mới nhất của UBND tỉnh Lâm Đồng, trong năm 2011, cả tỉnh có 7 dự án đầu tư nước ngoài được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký là 30 triệu USD - so với 2010, số lượng dự án tương đương nhưng tổng vốn đã giảm hơn 41%. Về dự án đầu tư trong nước, cả năm 2001, Lâm Đồng có 55 dự án được thỏa thuận với tổng vốn đăng ký là 1.100 tỷ đồng - tương đương về số lượng dự án nhưng số vốn chỉ bằng 18,9% so với năm 2010. Thực tế của năm 2011 cho thấy, trong các dự án đầu tư được cấp phép hoặc thỏa thuận địa điểm đầu tư được thu hút vào Lâm Đồng nói chung và Đà Lạt nói riêng, dự án liên quan đến nhà đất cũng đã có xu hướng giảm sút cả về số lượng lẫn vốn đầu tư là điều rất đáng quan tâm. Theo quan sát của các nhà đầu tư bất động sản thì Đà Lạt tuy có những biến động bất thường về giá đất và giá nhà nhưng so với các địa phương khác, và ngay trong thời điểm hiện tại với những “biến động” về quy hoạch, giá đất và giá nhà ở TP này vẫn không cao hơn so với nhiều địa phương khác. Ví dụ, theo quy định, dẫu là một trong những trung tâm du lịch hàng đầu của cả nước nhưng so với các đô thị cùng hạng, giá đất của Đà Lạt vẫn thấp hơn nhiều: Giá đất cao nhất theo quy định của Buôn Ma Thuột là 20 triệu đồng/m2 nhưng Đà Lạt chỉ 14 triệu đồng; Phan Thiết và Quy Nhơn là 15 triệu đồng nhưng ở vùng tương đương của Đà Lạt chỉ không quá 10 triệu đồng/m2.

Một trong những nội dung đáng chú ý khác là theo quy hoạch mới này, quan điểm được các nhà “thiết kế đô thị” đưa ra cho Đà Lạt là hạn chế mở rộng khu vực nội thành hiện hữu; trong khi đó, cần chú trọng phát triển các khu đô thị mới gắn với các khu vực động lực phát triển kinh tế như làng đại học, khu nông nghiệp công nghệ cao, khu du lịch sinh thái, sân bay, khu thể thao… tại những vùng ven và tại các huyện dự kiến sẽ nhập vào Đà Lạt như Lạc Dương, Đơn Dương, Đức Trọng… Cùng đó là việc hạn chế phát triển các khu dân cư đô thị dọc theo các tuyến giao thông hướng vào trung tâm TP; đồng thời, thiết lập các vùng đệm giữa khu vực nội thành với các khu vực đô thị mới bằng các không gian xanh như rừng thông, vùng trồng hoa, các khu du lịch sinh thái… Như vậy, đây có thể được xem là điều kiện căn bản để các nhà đầu tư bất động sản lựa chọn trước khi quyết định triển khai nguồn vốn cần sinh lợi của mình vào TP được xác định phát triển theo hướng “bền vững, nâng cao chất lượng đô thị và bảo vệ môi trường sinh thái tự nhiên, bảo tồn các di sản kiến trúc và cảnh quan đặc thù”.